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研究评议 / Research

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城中村改造可行性问题分析

Post:2011年04月15日   Views:4656  

城中村改造可行性问题分析

参考:武汉投资融资律师网
 

    城中村改造工作需要拆除旧村,建设现代化的文明社区,对一个村庄而言需要数亿甚至数十亿元资金,面对一无资金积累,二无贷款抵押的村庄,钱从哪来?何以能加快改造步伐?笔者通过对开发企业参与城中村改造必要性的论证、可行性分析及参与改造途径的思考,提出一些个人观点,旨在探索城中村改造新的途径,以加快我市的城中村改造步伐。

  随着我市城中村改造工作的进一步深入,在政府财力有限,村庄建设资金积累不足的现实情况下,如何吸引社会资金,加快城中村改造步伐是摆在我们面前的重要问题。开发企业可否参与城中村改造,如何参与城中村改造已引起社会诸多人士的思考,笔者提出这个问题,旨在达到抛砖引玉,共同探讨,谋求城中村改造工作的快速发展之目的。

一、开发企业参与城中村改造的必要性

  北沙坡村的人口数量在我市属中档,从该村的规划建筑面积推算,完成改造工作需要10亿元资金,由此可见,完成一个村庄的改造建设任务,需要几亿甚至几十亿元资金,巨大的资金量从何而来,仅靠村庄的力量能够全面完成改造任务,加快改造步伐吗?

  (一)村庄集体资金实力分析

  村庄集体资产是广大村民共同拥有的资产,村民受传统现实思想的影响,要求将集体收入的现金资产分配到个人手中,使本来就不多的集体现金资产逐步分配到村民个人手中,造成绝大部分村庄村集体力量薄弱,几乎没有任何积累。村委会拥有的最大资源就是现有的集体土地,按国家的现行法规政策规定,集体土地不得作为抵押物进行贷款,既是转为国有,以划拨方式供给的土地也不能作为抵押物进行抵押贷款,只有以出让方式供给的土地才能够作为抵押物进行贷款。可出让供地的首要前提条件是缴纳一定数量的土地出让金。因此,对绝大部分村庄而言,可以说是一无资金积累,二无贷款抵押,很难拿出大量的资金进行改造建设。

  (二)对村民入股改造现实性的分析

  按照现代企业制度,在城中村改造过程中通过组建股份制公司,把村民拥有的房屋资产、现金资产折合成股份,让村民持有相应的股票,使每个村民都成为股东,成为公司中的一员。这样虽能减少拆迁成本,但因村民手中的闲散资金不多,不能够解决几亿甚至几十亿资金的需要。加之,大量村民受多年来“隔夜的金子不如在手的铜”思想的影响,不愿意将自己的房屋资产及现金资产交给公司运作,使组建的公司难以满足改造的资金需要。

  (三)开发企业参与城中村改造是加快城中村改造的必然选择

  在城中村改造中,村庄集体一无资金积累,二无贷款抵押物,组建股份制公司同样不能满足大量建设资金的需要,加之村民一来没有改造建设的设备资源,二来村民多在高中文化程度以下,不能满足改造建设的专业技能要求。在此种情况下,只有依靠外援,运用市场资金,解决资金短缺问题。在运用市场资金的诸多模式中,可供城中村改造建设选择的模式就是项目合作和引进开发企业。项目合作方式受村庄地里位置、村委会领导的社会关系等诸多因素的影响,并非每个村庄、每个项目都能够如愿以偿。因此,选择开发企业参与城中村改造就成为城中村改造的必然选择。

  二、开发企业参与城中村改造可行性分析

  (一)村庄自筹资金进行改造的分析

  我市马旗寨某三口之家的村民,在现有的宅基地内,拥有四层住宅房屋建筑面积500平方米,房屋出租年收入3万元左右。按照《西安市城中村改造建设管理暂行办法》第十一条规定即“土地指标原则上按每人65平方米”推算,新建小区容积率按12考虑,小区建设综合单价(包括小区室外配套工程)按每平方米1500元计算。运用“自筹资金、自我改造、自我安置”的改造模式,则该村民改造后拥有房屋建筑面积39065×3×2=390】平方米,需出资58.5390×1500=585000】万元。若390平方米的房屋按四套住宅考虑,自住一套,出租三套。依据市场价格,此地段、此面积的住宅房屋年出租单价5000元,该村民年房屋出租收入为1.5万元。投资58.5万元后,年收益降低一半,该村民显然不会有任何改造的积极性。

  (二)开发企业参与城中村改造可行性分析

  1、改造对保障农民利益的假设

  在开发企业参与城中村改造的过程中,首先要注意的问题就是保护农民的利益问题。假如开发企业拆除农民旧房,其二层以下按每平方米500元赔偿,二层以上按260元赔偿,新建房屋按每人80平方米无偿分配。则该村民在不花一分钱的情况下,可得现金19万元【250×500250×260=19万元】,住宅房屋240平方米。该房屋按三套住宅计算,自住一套,出租两套,年房屋租金收入可达一万元整。在此种假设情况下,虽然降低了村民的既得利益(在城中村改造中,我们必须分清村民的既得利益与合法利益的关系,应当维护其合法收益,不应该维护其违法收益),但对村民而言,远比出资58.5万元,获得1.5万元的年收益要容易接受的多。

  2、改造用地指标的推算

  为便于推算,假设开发企业所建房屋均为住宅房屋,除分配给村民的房屋外全部面向社会公开销售,以获取投资成本及利润。如开发企业的预期投资利润率为25%,该地段的房屋售价为每平方米3000元。则开发企业至少需要建设房屋建筑面积640平方米【为便于计算,设需要建房屋面积为x,则(x-240)×3000-1500=1500x×25%】。需要土地320640÷2=320】平方米,人均用地107320÷3=107】平方米。一个村庄的改造项目不可能全部为住宅项目,如有一定数量的商业、工业项目,则改造效益会更好。

  3、可行性分析

  我市二环以内现有城中村57个,农村人口7.98万人,拥有集体土地2.10万亩,人均土地拥有量达175平方米,大于107平方米,可以满足改造建设的需要。在这场博弈中,关键在于平衡村民、开发商、政府的利益,目的在于获得三方共赢。按以上推算,该村民在获得旧房拆除赔偿金高于建房成本的前提下,又免费获得240平方米的住宅房屋,应该说是持赞成态度的。开发商通过改造获得25%的投资利润率,也符合市场规律,乐于参与。政府在土地资源可满足改造的前提下,虽为每人较65平方米多付出42平方米的土地,却获得了较好的社会效益和环境效益,应该说是获得了三方共赢,是可行的。

  三、开发企业参与城中村改造途径思考

  开发企业参与城中村改造工作在我市尚无成功的实践经验,笔者认为,需要加强以下几个方面的管理工作。

  (一)严把入门关

  城中村改造工作需要大量的改造建设资金,又涉及到城中村每家每户的切身利益,在改造过程中客观上存在着企业与村民利益的分配问题。参与改造的企业必须是有相应资质、具备相应实力,有良好信誉的企业。因此,管理部门应严把开发企业参与城中村改造的入门关,加强对开发企业参与城中村改造的资格审查工作,实行参与改造的备案登记制度,以减少改造矛盾,保护农民利益,维护社会稳定。

  (二)为企业创造成本核算条件

  企业依靠利润来维持生存和谋求发展,在参与改造前,必须进行成本、利润核算。在改造过程中拆迁补偿标准、新建产品的位置、数量、预期销售收益等直接影响到企业利润的高低,决定着改造工作的成败。因此,政府应为企业提出明确拆迁赔偿标准、规划建设图纸等核算成本的必要条件,以利于企业核算成本,预测收益,进行决策。

  (三)采用公开招拍的方式确定开发企业

  城中村改造项目投资较大,每个项目均涉及到政府、企业、村民三方的利益问题。因此,在政府的主持下,采用公开招拍的方式确定开发企业,一来可做到公开、公正、公平,以压低企业利润,获得村民的支持,减少产生矛盾要素,维护各方的利益;二来可通过招牌,实行项目资金正负报价,以正补付,调剂各村之间土地资源的余缺,实现全市城中村的全面改造。

  (四)加强项目监管

  在城中村项目的改造过程中,村民与企业始终是一对利益矛盾体,很容易产生相互猜疑,导致矛盾激化,甚至影响社会稳定,客观上需要维护双方利益、调节相互矛盾的监督实体。而政府是双方最为信任主体,是最好的监督方,需要对其全过程加强监管,监督实施,以利于改造工作顺利实施。

 (源于网络用于学习)

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