城中村改造可行性问题分析
参考：武汉投资融资律师网
城中村改造工作需要拆除旧村，建设现代化的文明社区，对一个村庄而言需要数亿甚至数十亿元资金，面对一无资金积累，二无贷款抵押的村庄，钱从哪来？何以能加快改造步伐？笔者通过对开发企业参与城中村改造必要性的论证、可行性分析及参与改造途径的思考，提出一些个人观点，旨在探索城中村改造新的途径，以加快我市的城中村改造步伐。
随着我市城中村改造工作的进一步深入，在政府财力有限，村庄建设资金积累不足的现实情况下，如何吸引社会资金，加快城中村改造步伐是摆在我们面前的重要问题。开发企业可否参与城中村改造，如何参与城中村改造已引起社会诸多人士的思考，笔者提出这个问题，旨在达到抛砖引玉，共同探讨，谋求城中村改造工作的快速发展之目的。
一、开发企业参与城中村改造的必要性
北沙坡村的人口数量在我市属中档，从该村的规划建筑面积推算，完成改造工作需要10亿元资金，由此可见，完成一个村庄的改造建设任务，需要几亿甚至几十亿元资金，巨大的资金量从何而来，仅靠村庄的力量能够全面完成改造任务，加快改造步伐吗？
（一）村庄集体资金实力分析
村庄集体资产是广大村民共同拥有的资产，村民受传统现实思想的影响，要求将集体收入的现金资产分配到个人手中，使本来就不多的集体现金资产逐步分配到村民个人手中，造成绝大部分村庄村集体力量薄弱，几乎没有任何积累。村委会拥有的最大资源就是现有的集体土地，按国家的现行法规政策规定，集体土地不得作为抵押物进行贷款，既是转为国有，以划拨方式供给的土地也不能作为抵押物进行抵押贷款，只有以出让方式供给的土地才能够作为抵押物进行贷款。可出让供地的首要前提条件是缴纳一定数量的土地出让金。因此，对绝大部分村庄而言，可以说是一无资金积累，二无贷款抵押，很难拿出大量的资金进行改造建设。
（二）对村民入股改造现实性的分析
按照现代企业制度，在城中村改造过程中通过组建股份制公司，把村民拥有的房屋资产、现金资产折合成股份，让村民持有相应的股票，使每个村民都成为股东，成为公司中的一员。这样虽能减少拆迁成本，但因村民手中的闲散资金不多，不能够解决几亿甚至几十亿资金的需要。加之，大量村民受多年来“隔夜的金子不如在手的铜”思想的影响，不愿意将自己的房屋资产及现金资产交给公司运作，使组建的公司难以满足改造的资金需要。
（三）开发企业参与城中村改造是加快城中村改造的必然选择
在城中村改造中，村庄集体一无资金积累，二无贷款抵押物，组建股份制公司同样不能满足大量建设资金的需要，加之村民一来没有改造建设的设备资源，二来村民多在高中文化程度以下，不能满足改造建设的专业技能要求。在此种情况下，只有依靠外援，运用市场资金，解决资金短缺问题。在运用市场资金的诸多模式中，可供城中村改造建设选择的模式就是项目合作和引进开发企业。项目合作方式受村庄地里位置、村委会领导的社会关系等诸多因素的影响，并非每个村庄、每个项目都能够如愿以偿。因此，选择开发企业参与城中村改造就成为城中村改造的必然选择。
二、开发企业参与城中村改造可行性分析
（一）村庄自筹资金进行改造的分析
我市马旗寨某三口之家的村民，在现有的宅基地内，拥有四层住宅房屋建筑面积500平方米，房屋出租年收入3万元左右。按照《西安市城中村改造建设管理暂行办法》第十一条规定即“土地指标原则上按每人６５平方米”推算，新建小区容积率按1︰2考虑，小区建设综合单价（包括小区室外配套工程）按每平方米1500元计算。运用“自筹资金、自我改造、自我安置”的改造模式，则该村民改造后拥有房屋建筑面积390【65×3×2=390】平方米，需出资58.5【390×1500=585000】万元。若390平方米的房屋按四套住宅考虑，自住一套，出租三套。依据市场价格，此地段、此面积的住宅房屋年出租单价5000元，该村民年房屋出租收入为1.5万元。投资58.5万元后，年收益降低一半，该村民显然不会有任何改造的积极性。
（二）开发企业参与城中村改造可行性分析
1、改造对保障农民利益的假设
在开发企业参与城中村改造的过程中，首先要注意的问题就是保护农民的利益问题。假如开发企业拆除农民旧房，其二层以下按每平方米500元赔偿，二层以上按260元赔偿，新建房屋按每人80平方米无偿分配。则该村民在不花一分钱的情况下，可得现金19万元【250×500＋250×260=19万元】，住宅房屋240平方米。该房屋按三套住宅计算，自住一套，出租两套，年房屋租金收入可达一万元整。在此种假设情况下，虽然降低了村民的既得利益（在城中村改造中，我们必须分清村民的既得利益与合法利益的关系，应当维护其合法收益，不应该维护其违法收益），但对村民而言,远比出资58.5万元，获得1.5万元的年收益要容易接受的多。
2、改造用地指标的推算
为便于推算，假设开发企业所建房屋均为住宅房屋，除分配给村民的房屋外全部面向社会公开销售，以获取投资成本及利润。如开发企业的预期投资利润率为25%，该地段的房屋售价为每平方米3000元。则开发企业至少需要建设房屋建筑面积640平方米【为便于计算，设需要建房屋面积为ｘ，则（ｘ-240）×3000-1500ｘ=1500ｘ×25%】。需要土地320【640÷2=320】平方米，人均用地107【320÷3=107】平方米。一个村庄的改造项目不可能全部为住宅项目，如有一定数量的商业、工业项目，则改造效益会更好。
3、可行性分析
我市二环以内现有城中村57个，农村人口7.98万人，拥有集体土地2.10万亩，人均土地拥有量达175平方米，大于107平方米，可以满足改造建设的需要。在这场博弈中，关键在于平衡村民、开发商、政府的利益，目的在于获得三方共赢。按以上推算，该村民在获得旧房拆除赔偿金高于建房成本的前提下，又免费获得240平方米的住宅房屋，应该说是持赞成态度的。开发商通过改造获得25%的投资利润率，也符合市场规律，乐于参与。政府在土地资源可满足改造的前提下，虽为每人较65平方米多付出42平方米的土地，却获得了较好的社会效益和环境效益，应该说是获得了三方共赢，是可行的。
三、开发企业参与城中村改造途径思考
开发企业参与城中村改造工作在我市尚无成功的实践经验，笔者认为，需要加强以下几个方面的管理工作。
（一）严把入门关
城中村改造工作需要大量的改造建设资金，又涉及到城中村每家每户的切身利益，在改造过程中客观上存在着企业与村民利益的分配问题。参与改造的企业必须是有相应资质、具备相应实力，有良好信誉的企业。因此，管理部门应严把开发企业参与城中村改造的入门关，加强对开发企业参与城中村改造的资格审查工作，实行参与改造的备案登记制度，以减少改造矛盾，保护农民利益，维护社会稳定。
（二）为企业创造成本核算条件
企业依靠利润来维持生存和谋求发展，在参与改造前，必须进行成本、利润核算。在改造过程中拆迁补偿标准、新建产品的位置、数量、预期销售收益等直接影响到企业利润的高低，决定着改造工作的成败。因此，政府应为企业提出明确拆迁赔偿标准、规划建设图纸等核算成本的必要条件，以利于企业核算成本，预测收益，进行决策。
（三）采用公开招拍的方式确定开发企业
城中村改造项目投资较大，每个项目均涉及到政府、企业、村民三方的利益问题。因此，在政府的主持下，采用公开招拍的方式确定开发企业，一来可做到公开、公正、公平，以压低企业利润，获得村民的支持，减少产生矛盾要素，维护各方的利益；二来可通过招牌，实行项目资金正负报价，以正补付，调剂各村之间土地资源的余缺，实现全市城中村的全面改造。
（四）加强项目监管
在城中村项目的改造过程中，村民与企业始终是一对利益矛盾体，很容易产生相互猜疑，导致矛盾激化，甚至影响社会稳定，客观上需要维护双方利益、调节相互矛盾的监督实体。而政府是双方最为信任主体，是最好的监督方，需要对其全过程加强监管，监督实施，以利于改造工作顺利实施。