房地产信托大降温 开发商资金链紧绷
2012年08月14日 中国证券报-中证网 武汉投资融资律师网
□本报记者 张泰欣
今年以来，房地产信托发行规模持续缩减，产品总数仅约为去年同期的一半。同时，近期发行的产品预期年收益率明显回落。一些信托公司和房地产企业的人士表示，房地产信托的发行规模未来可能还会缩减，在有关政策的调控下，地产企业获取资金的能力依然会受到考验。
发行规模锐减
根据用益信托工作室的统计，今年以来，所有投向房地产领域的信托产品总数为410个，平均期限为1.79年，预期年收益率为10.36%，而去年同期相同类型的产品总数为724个，平均期限为1.87年，预期年收益率为9.87%。虽然今年的收益率总体上比去年同期更高，但就最近的情况而言，整体年收益率自今年5月以来逐步下滑，8月已下降至不到10%。从一些细分的产品看，这种回落的趋势更为明显。一些地产项目的贷款信托平均收益率只有5%。例如，重庆市地产集团的一个信托产品预期年收益率仅为3.6%(1年期)和4.6%(2年期)。
另据Wind资讯统计，今年以来房地产投资信托(直接投向具体房地产项目的信托)总计发行44只，其中77%以上为5月之前发行。进入6月以后，发行总数锐减，单只产品的平均发行规模也由5月的7.6亿元减少到3.8亿元。同时，房地产投资信托的预期年收益率持续回落。
中融信托人士介绍，从目前房地产信托的发行和募集看，不少信托公司都减少了计划规模，一方面与前期的市场调控有关，另一面也是基于对房地产行业未来发展的担忧。中海信(微博)托人士表示，从行业周期的发展看，信托与地产高度契合，当前房地产企业的融资渠道并未有效拓宽，而信托公司为了防范风险，今年以来慎重发行地产项目信托，对地产公司的资质和项目进展提出了更高的要求，这是当前地产信托数量减少的重要原因。
此前，银监会非银部主任柯卡生介绍，截至6月底，房地产信托业务余额6953亿元，占全行业受托资产总规模的12.81%，占比明显降低，房地产信托引发系统风险的可能性不大。多家信托公司的人士表示，虽然从监管部门的表态看，信托业的风险总体可控，但并不意味着房地产公司的项目没有问题，一些前期比较激进的信托公司已积累了不可忽视的风险，如果相关地产企业发生问题，这些信托公司将不得不采取措施来保障利益。
资金面依然吃紧
5月房地产市场开始出现转机，销量开始抬升，一些龙头企业的销售数据同比好转，但这并未明显缓解房地产企业的资金压力。截至8月13日，共有32家房地产上市公司公布了半年报。这些公司的偿债和付息压力并未出现好转。
据Wind统计，这32家公司截至6月30日的速动比率为0.42，而去年同期为0.79，速动比率大幅下降说明短期资金偿付债务的能力大幅下降。这32家公司截至6月30日的已获利息倍数为12，而去年同期为10，这意味着，利润的减少、债务利息的扩大使得部分公司的保障倍数降低。此外，一些公司的带息债务/股东权益大大超过去年同期水平。
房地产业资金继续吃紧的情况从微观层面也可以得到印证。半年报显示，众多房地产上市公司的信托贷款成本依然处于高位。例如，莱茵置业(4.11,0.05,1.23%)上半年发行了18个月和24个月的信托产品，利率分别达18%和13%。不仅中小房企资金成本高企，公开信息显示，龙头企业的资金压力也未减轻多少。自去年底以来，万科与华润深国投分四次签署了总计40亿元的信托项目，目前付息累计超过1.5亿元。就万科的规模占比位列前五位的信托贷款而言，资金利率在9.4%的水平。
为了应对资金成本高企的情况，部分房地产上市公司提高了资金周转速度，通过缩短期限、减少规模、提高频次来加速资金周转。一些公司还采取投资理财产品、加速提高资金收益的办法来偿还到期贷款。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示，房地产企业通过信托以外的其他渠道谋取资金的行为在当前更为普遍。虽然银行贷款政策有一些变化，但对房地产企业放贷的标准并未松动，同时，在资本市场融资受限的情况下，房地产企业只有加速去库存才能更好地缓解资金压力，未来只有销量的持续提升才能从根本上解决资金之渴。