商品房烂尾了，购房者可以这样维权，要求优先交房或优先退款

 在商品房市场不佳的情况下，很多房地产开发企业的商品房开发项目出现了烂尾，比如开发商恒大集团，涉及数百开发项目，数千亿债务。商品房烂尾后，购房者、施工方、抵押权人和普通债权人的权利如何保护，谁优先，谁劣后？2023年4月21日，最高人民法院公布施行《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，对此进行了解答。

在商品房开发项目中，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

购房者的交房请求权优先。购房者购房是用于居住目的，并付清了全部房款，或者只支付了部分房款，但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，购房者交付房屋的请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。但购房者是出于投资或其他目的，则不享有该优先权。

购房者的房款返还优先权。购房者以居住为目的购房，当房屋不能交付且无实际交付可能时，其主张返还价款的请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

当开发商进入破产程序，以居住为目的购房的消费者，享有的交房请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，购房消费者可以要求管理人交付特定房产。破产程序中，当房屋不能交付且无实际交付可能时，购房者基于请求返还房款的债权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，在债权清偿时，有权优先受偿。