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新土地供给条例酝酿 农村集体建设用地或上市

Post:2012年12月02日   Views:5361  

新土地供给条例酝酿 农村集体建设用地或上市

 
2012年11月30日  来源:经济参考报   --> 武汉投资融资律师网
[提要] 打破城乡二元制度,需进行土地制度改革,在维持十八亿亩耕地红线的基础上,放开农村土地使用权流动、流转,让农村劳动力和土地、资本,像城里劳动力和资本一样进入市场。这是一个基本的方向。
 

  28日,国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》,对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。至此,新一轮农村土地改革的大幕已徐徐拉开,相关配套改革已被提上议程。《经济参考报》记者日前从权威人士处获悉,国土部、住建部、农业部三部门正酝酿制定新的土地供给条例,拟放开农村集体建设用地上市交易,使农村集体建设用地与城市建设用地真正实现同地、同权、同价。业内人士表示,条例出台将改变我国现有土地市场格局,实现农村土地自由流转,有利于平抑土地市场价格。

  全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时透露,近日国土资源部曾来商会开调研会,了解能否逐步形成政府供地和市场供地的双轨制。如果这一机制能形成,对未来十年中国房地产市场平衡发展是一个巨大的动力。

  她认为,未来的改革就是要实现农村土地流转,形成集体用地和国有建设用地的土地供应双轨制,这将有利于降低土地价格,进而对降低房价有好处。此外,解决农村土地问题,可以加速我国城镇化水平,进而拉动内需。

  “我国现行土地政策是农民集体用地需先被政府征用,后转为国有用地,最后入市进行交易。”聂梅生指出,我国还将在较长的时间内进行土地改革,提高对农民集体所有土地征地补偿是动作之一,而在之后,突破农村用地瓶颈的就是农村集体建设用地将可以自由上市流转,农民成为农村集体用地交易主体,在不触碰18亿亩耕地红线的前提下,释放农村闲置土地进入建设用地。与此同时,通过税收调节的方式,使部分土地收益成为地方财政收入。

  但聂梅生指出,并不是所有农村集体土地都会入市,只是布局在中心城区附近的,或产业较为集中的区域,而距离较偏远的农村仍有可能采用征地制度。“我国已经在这个方向准备了很久,重庆、成都、北京、上海也都根据其不同特点进行了试点。在城镇化速度加快的背景下,农民进城,农村建设用地与城市建设用地挂钩后,有利于我国土地集约化发展。”中国房地产业协会副会长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时指出,我国农民工离土不离乡,造成了土地资源的极大浪费,近2亿农民工每年只是在农历春节才住在家里。因此,农村土地实现改革后,农民宅基地作为资产流转,农民转化为市民,一方面增加了土地供给,降低房价,同时又使农村居民即拥有了可兑现的资本,为其城镇居民生活提供了资金基础和坚实动力。但从目前来看,国家层面仍然比较谨慎。

  中国证监会主席郭树清在日前讲话中也提出,打破城乡二元制度,需进行土地制度改革,在维持十八亿亩耕地红线的基础上,放开农村土地使用权流动、流转,让农村劳动力和土地、资本,像城里劳动力和资本一样进入市场。这是一个基本的方向。

  事实上,早在2008年,十七届三中全会就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”“改革征地制度,严格界定公益性和经营性建设用地,逐步缩小征地范围,完善征地补偿机制。”与此同时,十八大报告又再次提出要“改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例”,“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”,“促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”。

  此外,2012年一号文件中明确指出,2012年基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证,推进包括农户宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作,也被外界认为是土地改革加快的信号。

  “农村集体建设用地上市流转一直是我们发展的方向,但不会一步到位,还需要改变的过程。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明对记者表示。他认为,从此次土地管理法修订来看,仍是在土地征地补偿部分做文章,还没涉及到集体土地入市流转,因此,土地改革短时间内还不会取得实质性进展。

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