联系电话:133 1712 5702
在线服务 / Online
在线服务
您好!欢迎微信扫码关注公众号,在线咨询您的法律问题。
在线服务
在线服务
联系我们 / Contact
Phone:
027-8777 4593
Mobile:
133 1712 5702
Email:
sky@cntslawfirm.com
Address:
武汉市珞喻路716号华乐商务中心11楼1108(公交鲁巷站/吴家湾站,地铁光谷广场站)
微信扫码联系
微信扫码联系

研究评议 / Research

您所在的位置:Home > 研究评议

“黑石”是否通过转让股权规避税收?

Post:2012年11月29日   Views:4170  

黑石是否通过转让股权规避税收?

  时间:20111116  来源:中国税务报  樊剑英  武汉投资融资律师网2011年9月,全球最大私募股权投资公司黑石集团(以下简称“黑石”)以14.6亿元出售上海Channel1购物中心95%的股权,引起各界关注。公众的关注点主要落在以股权转让方式和普通投资方式出售商业地产的税收成本上。据《每日经济新闻》报道,普通投资者买卖一套商业地产,60%的投资收益中有50%~60%要拿来缴纳各种税费,而黑石的上述交易所需支付的税费可能不超过总收益的10%。业内专家据此认为,黑石的避税方法很有可能会影响到楼市调控的效果。
    房地产市场的税收调控手段主要包括加强土地增值税清算、提高土地增值税预征率、开征房产税、严格房屋买卖个人所得税征收等,这些手段与其他调控政策有效叠加,对于当前打击房地产市场投机和遏制房价过快上涨起到了积极作用。但是,当遭遇黑石这种以股权转让的方式转让产权的事件后,调控政策有可能再次失灵。其原因就在于黑石出售的是拥有Channel1购物中心100%权益的国外母公司股权,而个人买卖的则是商业地产的产权。按照现行税收政策,以转让股权方式转让产权与直接转让产权的税负差异还是比较大的。
    普通投资者出售商业地产的税负
    假设是普通投资者出售上海Channel1购物中心,售价14.6亿元,购价9.5亿元。按照现行税法规定,普通投资者(自然人或企业)出售商业地产,涉及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税或企业所得税。
    营业税方面,《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。则普通投资者应计算缴纳营业税(14.6-9.5)×5%=0.255(亿元)。缴纳营业税同时须缴纳城建税、教育费附加及地方教育附加0.255×(7%+3%+2%)=0.0306(亿元)。
    印花税方面,应按“产权转移书据”缴纳印花税14.6×0.05%=0.0073(亿元)。
    土地增值税方面,转让旧房及建筑物应缴纳土地增值税。假设该物业购置成本9.88亿元(含契税0.38亿元),则土地增值额约3.0021亿元,增值率约25.88%,应缴纳土地增值税0.90063亿元。
    所得税方面,当普通投资者为个人时,转让该商业地产应缴个人所得税0.7053亿元。税金净支出1.8988亿元,商业转让净收益=14.6-9.88-1.8988=2.8212(亿元),资产增值14.6-9.88=4.72(亿元),增值率47.77%。增值收益中税金1.8988亿元,占增值收益40.23%,投资成本净收益率28.55%。当普通投资者为企业时,转让该商业地产应缴企业所得税0.8816亿元。税金净支出2.0751亿元。商业转让净收益=14.6-9.88-2.0751=2.6449(亿元)。资产增值14.6-9.88=4.72(亿元),增值率47.77%。增值收益中税金2.0751亿元,占增值收益43.96%,投资成本净收益率26.77%。
    从以上分析可知,普通投资者买卖商业地产,无论投资者是企业还是自然人,税负占净收益的比例为40%上下,投资成本净收益不足30%。
    黑石出售商业地产的税负
    2011年9月21日,香港新世界百货公告称,以14.6亿元收购了黑石在上海投资的普陀区长寿路155号名为Channel1调频壹商场。而黑石买入该项物业时的代价仅为9.5亿元。黑石该项物业最终卖出价是收购价1.5倍以上。
    区别于普通投资者,黑石以股权转让方式转让该物业,其税负又如何呢?
    营业税方面,根据新世界百货的公告,黑石是通过转让持有长寿路155号100%股权的德高有限公司的95%股权来实现上述转让的。德高公司是一家在萨摩亚登记的境外公司。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)第二条规定,对股权转让不征收营业税。因此,其股权转让不征收营业税。
    印花税方面,转让股权应按“产权转移书据”缴纳印花税。但由于黑石转让的是境外德高公司股权,按规定在境内无需缴纳印花税。
    土地增值税方面,征税文件最早见于《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)。该文件规定,鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。但该文在《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局公告2011年第2号)以及《国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局公告2010年第26号)目录中均未列示。因此,对于股权转让征收土地增值税,现行政策依据不足,且计税依据不好确定。但是笔者认为,对名为股权转让,实质上是转让境内房产的行为不征收土地增值税,可能使已经出台的税收调控政策的执行效果大打折扣。
    企业所得税方面,《企业所得税法》第三条第三款规定,非居民企业在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。黑石转让德高公司股权,德高公司属于境外设立公司,即被投资企业所在地不在中国境内。因此,一般情形下无需缴纳企业所得税,但也并非就一定不会被征税。
    根据国家税务总局《关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》的规定,境外投资方(实际控制方)通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权,且不具有合理的商业目的,规避企业所得税纳税义务的,主管税务机关层报国家税务总局审核后可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性,否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。因此,黑石转让境外企业股权达到间接转让境内企业的目的,税务机关可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性,从其设立德高公司性质来看,其免税可能性为零。
    假设黑石转让股权成本为9.5+0.38=9.88(亿元),企业所得税税率为25%,非居民企业取得符合规定的所得,减按10%税率征收企业所得税。则增值收益及应纳税所得额概算为14.6-9.88=4.72(亿元),应纳所得税4.72×10%=0.472(亿元)。税负仅占收入总额0.472÷14.6=3.23%。税负占净收益比例0.472÷4.72=10%。黑石转让物业净收益14.6-9.88-0.472=4.248(亿元),投资成本收益率4.248÷9.88=43%。
    从上述分析可知,投资者以普通方式与黑石以股权转让方式出售商业地产相比,两者税收成本悬殊,对投资收益影响甚巨。因此,不能不说房地产市场调控政策失灵于这种实质的物业转让行为。有关部门有必要针对上述现象,出台相关税收政策,使某些规避楼市调控的行为无空隙可钻。

 

 

 

Last item:农民集体土地征收补偿标准或提高10倍 Next item:外商投资公司股权转让涉税问题的案例分析