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研究评议 / Research

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土地融资模式选择

Post:2012年02月01日   Views:3721  

土地融资模式选择

 

20110906  中国地产   武汉投资融资律师网


 

        北京市2011年度土地储备开发计划中提到的“积极探索土地债券等融资方式”让许多中短期投资者兴奋不已,他们非常看好介入地方土地储备开发可能带来的收益。随着经济发展以及资本市场的成熟,探索规范而适宜的土地融资模式和渠道已经成为亟待解决的重大问题。狭义的土地融资概念是指以土地为载体的开发和建设融资模式,包括土地债券融资、土地项目融资、土地开发融资和土地储备基金。

土地债券融资

        土地债券,即地区土地储备中心以土地为抵押物,发行信托类债券,委托银行提供担保并承担销售,信托公司代为募集,募集成功后,资金将以信托贷款的方式指定投向土地储备中心。

        土地债券的投资人需要获得固定收益,而土地增值便成了这种模式运行的前提。与土地储备贷款相似,土地出让金是主要还款来源。这种融资方式的优点是可以在银根收紧的情况下,广泛吸引社会资本投入土地开发,通过银行和投资公司的包装,安全地扩展土地储备融资渠道。

        土地债券在西方发展已经较为成熟。我国的土地债券融资此前只在内蒙古试点过。目前提出积极探索土地债券,既符合宏观政策方向,也体现了地方对土地储备融资长效机制的思考。

        但在某种程度上,土地债券融资模式意味着变相的地方债。目前地方融资平台的清理工作仍在进行,发行土地债券必然要确定担保人、融资抵押标的、偿债资金第二来源等问题,如何定性也将无从回避。此外,土地储备开发是一个资金密集、周期较长的过程,在土地市场受调控影响可能陷入低迷的时候,如果得不到充足的资金补充,这一制度本身将受到影响。

土地项目融资

        作为一种近年来产生的新融资方式,项目融资尤其是中长期的项目融资,在国际上日益受到借款人的欢迎。

        具体到土地项目融资操作,土地储备中心在年初将全年的土地储备计划按资金、地块、位置并结合可能参加的项目公司实力等进行项目分组,确定各个项目的开发计划、储备范围等,然后在土地交易中心(市场)挂牌招商,招聘项目公司进行土地的拆迁、收购、储备。土地储备中心可与当地的金融机构合作,利用银行的信息优势整合各分散的投资者组建项目公司。在担保上,可采用类似浮动抵押的形式将土地储备中心及其产生的金钱、连同公司所有的不动产、权利包括日后公司可能取得的财产都作为支付本金与利息的担保。

        目前项目融资的应用还存在一些障碍。首先是土地储备机构的性质限制。土地储备中心是事业单位,依据现行的法律、法规,土地储备中心不能以储备的土地和自己的财产以及未来的土地设定浮动抵押,在实际操作中只能以自己的信誉作为筹资担保,从而大大降低了土地储备中心的融资能力。因此,土地储备机构的公司化改革有必要尽快开始尝试。

        其次是浮动抵押的法律限制。我国《境外进行项目融资管理暂行办法》第一条规定,境内机构不得以建设项目以外的资产、权益和收入进行抵押、质押或偿债,不得提供任何形式的融资担保。我国《担保法》上没有浮动担保这种担保方式,显然阻碍了土地储备中心提供担保。这种情况下进行项目融资是很困难的。

土地开发融资

        土地开发融资一般与开发区的建设挂钩或者配套,根据损益主体的不同,可以分为以政府为主体和以企业为主体的土地开发模式。

以政府为损益主体的开发模式,是指政府作为土地开发的主体承担最终的损益。收入为土地出让收入,支出为征地、拆迁配套和财务费用。但由于土地开发的加速,政府不可能拿出足够的财政资金投入土地开发,因此需通过一个承债主体融资,解决资金需求。

        该模式有利于政府的招商,集责权利于一体,土地让利和损益由政府承担,而政府可通过财税来平衡。同时,该模式还有效地解决了开发的融资问题,有利于企业的市场化运作,而避免政企不分导致的一系列问题。

以企业为损益主体的开发模式,是指政府委托(授权)开发公司作为土地开发的主体,并由开发公司承担最终的损益。政府所收的土地出让金全部以支付开发成本的方式转入开发公司。一般公司开发的园区没有财政收入,往往通过财政的专项补贴解决。

        该模式中,开发公司的压力较大,可促使提高开发效率,同时有利于发挥开发商的招商积极性,提高招商能力(尤其是非全资的开发机构)。但是,政府招商工作往往与公司的效益目标产生矛盾。该模式适合土地开发有可能有净收益的园区,或政府的财政收入偏低、而须借助开发公司完成一部分非赢利性项目的园区。

土地储备基金

        土地储备基金是政府部门(土地储备机构)、银行、企业三方协作,管理三位一体,资金封闭运作的土地一级开发融资模式。基本思路是通过土地二级市场回款成立一个土地储备基金,为土地一级开发时间超过两年的项目提供银行贷款担保,或者直接参与资金短缺的项目。

许多项目周期要超过两年,或开发完以后未必能马上取得收益,更多的是通过政府部门的参与成立一个土地储备基金,为其提供部分还款资金的担保。总体来说,土地储备基金运作就是形成一个以政府主导、企业参与、市场化运作、统一规划、利益共享、风险共担的完善模式。

        如果土地储备基金有一个很好的利润回报模式,还可以吸引外资进入土地一级开发中,共同把这块“蛋糕”做大。

        土地储备基金的建立,可以有效解决土地开发企业融资难、银行贷款风险大、政府资金不足等问题。土地储备基金是解决土地一级开发资金的一种有效方法,但并不是所有城市都可以设立土地储备基金。城市发展水平低下、地价较低、土地增值空间较小的城市,不适宜于使用土地储备基金来筹措土地一级开发所需资金。

总之,各地选择土地融资模式时要根据自身的实际情况,等配套制度和相关机构都准备到位后再开始尝试。经济大环境的变化,金融体系的不断进步和完善,将会对土地融资模式的探索产生巨大影响

 

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