武汉城投融资遭质疑 建停车场实为开发房地产
2012-08-14 来源: 第一财经日报(上海) 武汉投资融资律师网
有上百年历史的汉口中山公园是武汉建设“城市绿岛”的重要一员，然而，近日一则“中山公园修建大型地下停车场”的消息，使人们不禁担心这座“城市绿岛”将化为乌有。
《第一财经日报》记者调查后发现，建设方武汉市城市建设投资开发集团有限公司（下称“武汉城投”）在武汉中山公园园内启动停车场项目，或是希望以授予商业配套开发及收益权的方式，吸引投资者，所获收益，或还债，或继续用于基础建设。
一面是“水乡林城，生态武汉”的美好憧憬，一面是陷入信贷枯竭困境的地方政府投融资平台，武汉城投陷入了两难。
公园变身“摇钱树”？
近日，有网友发微博称：“中山公园内有人要填湖毁林，建大型停车场及‘附属’设施，占地30余亩，毁树上千棵”，随即此事引发关注。
12日，本报记者来到中山公园，在东北角人工湖路边看到两块告示牌，分别为“中山公园公共停车场项目简介”和建成效果图。项目简介明示：为缓解中山公园地区停车难题，计划在中山公园园区内建设地下二层公共停车场及配套服务设施；该项目位于汉口新华路与银松路交会处，规划用地面积14012平方米，规划建筑面积17258平方米，停车泊位260个；计划2012年9月开工建设，2013年9月建成投入使用。
据公园管理处介绍，因市民强烈反对，目前园方已与建设方协商，暂停勘探。
建设方武汉城投停车场投资建设管理有限公司副总经理彭志雄表示，目前，中山公园项目选点、立项工作已获批复，正在进行可行性研究及勘探工作，等形成施工图后交规划部门审批。据称，停车场建好后地面将全部恢复为公园，除停车场出入口外再无其他建筑，绿化面积只增不减。
然而，根据武汉城投官网上公布的《武汉城市主城区公共停车场招商项目信息》（下称《招商信息》），为鼓励民间资金投入到公共停车场的建设中来，武汉城投本着“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，“对于泊位数超过100个的公共停车场，经主管部门审批，允许进行商业配套开发，商业经营面积原则为每100个泊位不超过100平方米”。这意味着投资人参与中山公园项目仍有开发商业配套的操作空间。
据悉，除中山公园项目外，武汉城投今年还将在武昌东湖路、汉口游艺路、二七路、青少年宫等6处建设大型停车场。“十二五”期间，武汉城投计划选取40个点位，新增公共停车泊位约1万个，投资估算总额约为50亿元。
值得注意的是，武汉城投并不采用直接投资的方式建设大型公共停车场，而是采用合资、BT、BOT等多种方式，鼓励投资人进场开发。
以《招商信息》公布的汉口游艺路综合公共停车场建设项目为例，根据硚口区环保局的批复，这一投资额高达24300万元的停车场项目除了包含321个停车位外，还包括一栋8层建设面积10640平方米的综合楼和一个街头游园等地面建筑。
一位要求匿名的开发商人士告诉本报，武汉城投推出的这类停车场BT项目，最吸引人的就是商业配套的开发及收益权，“位于汉口核心区武广商圈内的中山公园、游艺路等停车场项目，建成后就是棵稳赚不赔的摇钱树”。
还债新招？
“从本质上来说，武汉城投还是在卖地！”上述匿名人士直言。
据介绍，早在2008年，武汉城投在全国城市城投年会上作经验交流时便提到，公司通过土地收益平衡重大项目投资的投融资思路，并付诸实施，通过合理开发和利用城市土地资源加快城市建设步伐，取得了一定成效。
具体运作模式为：由武汉城投根据项目情况，拟定用地平衡投资方案，再由武汉市政府划定区域土地，与基础设施项目相结合，在推进基础设施建设的同时，开展土地整理储备工作。生地变熟地后，进入土地市场实行招拍挂，土地供应收入在核拨成本、计提各项政策性资金后，全额上缴市财政，再将剩余的净收益拨付给武汉城投用于建设项目投资，实现项目总体资金平衡。
近年来，武汉城投深谙将纯经营性项目策划转换成准经营性项目之道，并以土地资源为基础申贷，以土地收益作为偿债基础，这在土地市场活跃时期可谓是武汉城投获得资金的最主要渠道。
然而，随着被征地单位的征地拆迁补偿标准期望值不断提高，以及受房地产宏观调控的影响，卖地收益急剧萎缩：2009年，武汉通过招拍挂出让2575公顷土地，成交金额365.5亿元。2010年这一数字增至782.76.亿元，2011年迅速降至524.6亿元，今年上半年进一步减至273.01亿元。
不仅如此，本报记者获悉，目前武汉城投融资形势日趋严峻，各家银行基本上已停止新增贷款，对公司项目建设及存量债务还本付息造成巨大压力。
截至去年9月，武汉城投总资产1303亿元，资产负债率高达76%，其所获银行授信额度727.81亿元，其中尚未使用授信额度为65.40亿元。
然而，债台高筑并没有影响武汉加码基础建设的投资步伐。今年，武汉用于基础建设的投入将达到647亿元，再创历年来之最。同时，今年武汉还将开展一批重点项目前期工作，已初步确定列入前期计划的项目就多达74项，投资总额约1078亿元。
为保障城建项目的顺利推进，不成为“半拉子”工程，武汉城投“在市国土规划局的支持下，正在推进所属分公司拥有的国有划拨土地变性为出让用地的事宜”，“利用中央华城、停车场、名都A地块等项目大力推进招商引资”，并“积极策划信息管网投资建设、停车场等自身有现金流的新项目，为进一步做好城建融资工作打好基础”。
可见，除了努力推进第三期20亿元中期票据和第四期20亿元公司债券发行工作等外部输血外，停车场项目或许正成为武汉城投内部提高企业经济效益、盘活资源的一张新“药方”。