武汉城中村改造3年考
2012-07-12 14:57:52 来源: 《鄂商》杂志 参考：武汉投资融资律师网
像中国所有正在高速发展建设的城市一样，在一片相对开阔的地方举目望去，武汉的半空中永远矗立着数不清的塔吊。每个月都有高楼封顶、新项目推盘，而与此同时，武汉的城中村作为与城市现代化进程不相匹配的存在，正在被快速置换。城中村不仅武汉独有，但武汉尤其鲜明。城中村改造也不仅是武汉才面临的问题，但武汉尤其迫切。从武汉城中村全面启动改造的2009年至今，武汉的城市面目已历经三年改变。
过去的三年，未来的三年，城中村改造带来了什么，又会抽离什么？
三年未达成
2009年，武汉市全面启动对全市城中村的改造建设。武汉市政府在当年2月出台的《关于进一步加快城中村改造建设工作的文件》要求在2011年年底前，完成二环线内56个城中村综合改造任务。
当初的三年限期已逾，时至今日，二环内城中村的改造目标仍然没有彻底完成，相关部门领导再次表示：“2015年，武汉将彻底告别城中村”。
原二环内56个城中村现已改造48个，眼看就快拆完了。
但自去年下半年起，二环内城中村改造工作却突然进入缓滞阶段。“2009年、2010年，开发商拿地都恨不得抢，现在却有流拍的。”但武汉市城中村综合改造领导小组办公室副主任叶齐伟对《新楚商》记者说，“受政策调控的影响，开发商拿地的热情跟往年相比有了消减。目前的城中村改造进度也受到影响，可以说是‘在艰难中推进’吧。”
今年年初，原本要拿硚口区建荣村的万科地产因为资金问题放弃了这块好地，最终，由政府出面牵头，该地块被广州电子集团接下。
由于政策、资金等问题调整战略的房企并非万科一家，在市场遇冷的情况下，开发商拓展领地的欲望暂时有所消减。
尽管如此，武汉城中村改造的规模和速度仍然在全国位居前列。据相关数据显示，目前武汉市计划改造村共156个，与同样面临城中村改造现状的广州、郑州、太原等城市相比，改造总量居首，成为全国城中村改造的一个典型样本城市。
“这可没什么好骄傲的。”某业内人士对记者说，“这只能说明，武汉的城市化进程太慢了，这是我们落后于别人的表现。”
自从2009年武汉确定了二环内56个城中村的改造目标之后，此后三年的改造之路并不是一马平川。除了楼市连遭调控打击，或多或少影响了开发商的参与热情之外，拆迁过程中的阻力也令城中村改造之路维艰。
但三年改造也算是有了可以拿出来交代的成绩，改造方方面面的影响也在缓慢凸显。有业内人士说，这还只是开始，在未来的几年内，城中村改造对武汉这座城市的影响将会显著并集中呈现。而今，城中村改造已经成为全民话题。
被拆的村民有一个疑问：拆迁补偿能令我满意吗？
开发商有一个疑问，参与城中村的改造到底能给我带来多少盈利？
买房人有一个疑问，城中村的全面开发会对房价有什么影响？
……
事实上，像城市化进程中的任何一次改革或变动一样，城中村改造圆过“一夜致富”的拆迁梦，也会让得不到满足的村民闹情绪；城中村改造能树立起开发商的知名度，也可能给房企带来难以预知的风险。
中国指数研究院华中区研究副总监李国政说：“别的城市想要继续发展已经很难找到空间，只能在旧建筑老厂房的基础上拆除重建，而武汉城中村却给房地产发展提供了大量质优价低的土地，从这一层面来说，武汉城中村改造给房地产发展带来了更多机会。”
武汉城中村改造办公室主任叶齐伟告诉记者，从现在已经挂牌的城中村面积来算，不久的将来这些村的开发将会给武汉提供4000万方的商品房。依照现在的消化速度，短期内武汉楼市都将呈现供大于求的局面。这对于平抑商品房的价格会起到有效的影响。
谈起下一步的工作计划，叶齐伟说：“今年的目标，二环内全部要启动拆迁，已经挂牌的，要打破僵局。与此同时，外环的开发改造也开始逐步推进了。”
开发商“进村”
2012年上半年，武汉共出让24宗城中村土地，除一宗流拍，另23宗土地成交金额达179.7205亿元，占上半年总成交金额的65.83%。武汉城中村土地出让在房地产市场下行的情势下仍未冷场。
6月27日，名流置业发布公告称，为保障公司在武汉地区的中长期发展需要，公司董事会提请股东大会授权公司参与武汉长丰村“城中村”改造项目，预计总投资不超过65亿元人民币，其中2012年计划投入约20亿元。
消息一出，业界哗然，业内将名流这一堪比豪赌的行动形容为“蛇吞象”。毕竟，一个总资产108亿的地产企业要用超过半壁江山的老本玩转一个大项目，如不成功，代价巨大。
有相关数据显示，今年一季度，名流置业的营业收入仅为3.21亿元，而2011年全年，名流置业总营收额为18.13亿。而公司短期借款和一年内到期的非流动负债总计则达10.17亿。事实上，从2008年开始，名流置业的净利润水平便出现逐年下滑态势，从3.14亿元跌至1.67亿元。
与介入武汉城中村改造的另外几家房地产大户相比，名流置业的资本实力并不令人普遍看好。那么，名流此举意欲何为？有分析师认为，城中村土地低成本的诱惑和近期竞争对手们懒于拿地的审慎态度，是造成名流“不管不顾”出手的主要原因。
“目前武汉三环线以内可供成片开发的土地已经寥寥无几，城中村的地块相对完整，面积大，而且大多数地处闹市，开发价值是显而易见的。从去年到现在，受房地产调控的影响，整个土地交易市场都很冷清，这造成了即便一些黄金地带的城中村地块也身价不高，因此有部分开发商选择此时抄底也是解释得通的。”某业内人士如此分析，“在目前市场下行的情况下，名流这样大的手笔实属特例。但这也从一个侧面反映出房企对城中村改造项目前景的信心。”
不过，从某些方面来看，这种所谓的“信心”似乎也是无奈之举。数据显示，目前武汉土地供应的主要来源即是从城中村改造中产生的，且城中村土地比例占到土地总供应量的一半以上。对开发商来说，城中村改造不仅意味着可以拿到地，而且可以拿到含金量很高的土地。由于历史原因，武汉的城中村不少都集中在繁华地段。因此，城中村拿地，似乎成了那些致力于在武汉占据一席之地的房企绕不开、躲不掉的必由之路。
“前几年，武汉供地的主要来源还集中在一些老企业、旧厂房方面，该拆的拆，该建的建。这几年这种土地已经极其稀少了，开发商拿地没有什么选择，要么选择郊区的净地，要么就是城中村。郊区的净地地理位置普遍比较偏僻，房企竞争也很激烈，成本又高。在这种情况下，包括万科在内的开发商越来越多地介入城中村改造项目，这也是一个必然的选择。”武汉万科地产战略部总监文汗青对记者说。
有业内人士认为，开发商参与城中村改造，在土地成本方面优势较大。此前福星惠誉股份取得城中村改造，所获取红霞村地块和贺家墩地块的楼面地价分别只有1014元/平方米、2381元/平方米，位于武汉洪山区的三角路村城中村，楼面地价也仅2858元/平方米，低于同期同区位其他项目的地价。而当时武汉中心城区土地招拍挂价格则几乎不会低于4000元/平方米。城中村土地以其地块完整、面积大，且质优价廉等优势成为开发商趋之若鹜的香饽饽。
2009年以后城中村改土地现已经投入供应。2010年，万科正式涉足武汉城中村改造并很快尝到甜头，以万科“金色城市”项目为例，去年仅此一个项目开盘即售出3000套，一时间创造了武汉同类商品房的销售记录。该项目更是极大影响了南湖片区的房价。据了解，该楼盘为装修房，均价约在6500——6700左右，与同期推盘的商品房相比，价格优势极为显著。
“城中村项目一般靠规模取胜。”中国指数研究院华中区研究副总监李国政认为，“所谓薄利多销，打个比方，以前开发商卖一套房子赚30万，现在可能赚15万。城中村土地的出让方式决定了开发商拿地成本不会很高，卖的房子也都不会贵，开发商要回笼资金，追求的是销售速度。”
目前，万科在武汉已经接连拿下5个城中村改造项目。万科地产战略部总监文汗青说，万科将会持续跟进武汉城中村改造项目，但跟进的速度、方式与节奏会根据市场情况进行战略调整。
机遇风险并存
对于武汉本地房企福星惠誉来说，通过参与城中村改造以获取土地储备，是其一直以来的发展模式。2010年7月2日，福星惠誉以9.77亿元的价格拿下江汉区贺家墩城中村改造地块，同年12月，福星再次斥资近60亿元，拿下4宗城中村地块。
2010年12月，福星以29亿元拿下姑嫂树村城中村改造项目，虽然楼面地价较市价较为便宜，但根据估算拆迁及安置费用逾40多亿元，即姑嫂树城中村改造福星惠誉将出资70多亿元。这笔庞大的开支使公司面临严峻的资金压力。据了解，目前该项目拆迁因资金问题仍处于半停滞状态。
城中村改造在带给开发商们无限机遇的同时，也带来风险。中国指数研究院华中区副总监李国政说，城中村改造项目对开发商的资金实力和运作经验提出了很高的要求。
“过去小企业拍的地一般是‘净地’，不像城中村往往存在复杂背景、地下管网什么的，城中村改造的内容还包括设计、拆迁、还建等长期细致工作，不是有钱就搞得好的。而现在又是市场下行时期，整个武汉的房地产市场都比较低迷，房子卖得慢。没有经验的小企业搞城中村的话，一个项目就能把自己搞死。”曾参与过城中村开发项目竞地的一家地产企业负责人对记者说，开发商在城中村拿地方面应该量力而行。要看自己的风险控制能力，看经验。还需要大笔资金周转。
一名正在参与武汉城中村改造的企业负责人告诉记者，城中村改造涉及各方利益，看似利好诱人，实则情况复杂，没有资质和能力的开发商很难处理好随时可能面临的个中问题。“虽然不少城中村已经完成拆迁挂牌，但从长远来看，武汉城中村改造并不是一朝一夕的事，可能涉及许多遗留问题。因为利益分配的复杂性，大量城中村项目一会儿是诱人的大餐、一会儿又变烫手山芋。”他说。
那么，在如此风险之下，开发商参与城中村改造到底赚钱吗？能赚多少？
“不能说没赚钱，但是赚得不多，城中村项目利润很薄。”万科战略部总监文汗青告诉记者，“现在武汉城中村拆迁的模式等于是企业承担了一部分政府改造的功能，除了拆迁成本，企业还要负担引入配套，修建道路等责任，这些都是需要开发商垫钱来做的。”文汗青认为，赚钱并不是大型房企涉足城中村改造的首要目的。“参与城市化进程、做大规模、形成品牌效应……这些都是我们考虑的因素。”
走出城中村
武汉过去曾“中国最大县城”之称。从卫星图上“俯瞰”全城，密密麻麻的城中村落如星罗棋布占据三镇。据目前相关调查，武汉城中村的数量和规模现已居全国之最。而与此同时，由城中村引发的环境、治安、社会保障等问题，也无时不刻不在对本地政府进行着执政能力考查。
近年来，全国各地政府纷纷着手治理城中村问题，武汉作为城中村问题大户，首当其冲地走在了前面。
武汉的城中村和其他城市并无二致：村道里挤满了无照经营的小吃摊，路两边高竖起排排电线杆，各种线缆盘根错节。楼房间距逼仄，相邻两楼的住户之间低声可以互闻，仰头便是“一线天”……这些也是武汉大大小小城中村给人的直接观感。
城市化必将遣散城中村。作为村民，有的人守着老家不愿离去，有的人怀揣着一个叫做“拆迁致富”的梦，高高地标出心理期待，等待挖掘机开进村庄，成为“失地农民”。而层出不穷的关于城中村村民与开发商斗智斗勇的故事，也是城市化的一大特色。
提起拆迁，武汉市城中村改造办公室副主任叶齐伟对记者说出了当下存在的最大问题：“现在最大的问题是，很多村民的违建房都要求按照合法国有土地的市场标准来补偿，也不管你什么国有土地集体土地，坐地要价。我们不能强拆，造成现在的改造进度放缓。但虽然进展缓慢，毕竟还是没有停，事情在往良好的方向发展。”
早在2004年9月，武汉市就制定了《关于积极推进城中村综合改造工作的意见》，提出了“城中村”改造的目标任务。具体包括：“经济组织改制”，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式；“户籍改登”，将城中村村民农业户口改登为城市居民户口；“村改居”，依法撤销村民委员会，组建社区居民委员会；“福利改保障”，村改按月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系；“土地改性”，将“城中村”的集体土地转变为国有土地；按照城市管理规范要求，建设文明社区，充分考虑村企业的发展及村民融入城市等问题，永久性地解决失地农民的生计问题。
2009年，武汉市全面启动“城中村综合试点改造”。与许多地方“城中村”改造征地补偿拆迁的思路不同。虽然也是走“政府引导、市场化运作”的路子，但武汉市“城中村综合试点改造”将定位提升到了“偿还历史旧账”和“建立责任政府”的高度：“将村集体组织的改制、村民身份转换与村湾改造同时进行，改造要体现‘依法行政，有情操作’，通过市场化运作的方式解决问题，在政策框架内，改造要充分考虑到村民的利益。”
综合对比全国其他城中村改造的模式和办法，武汉“城中村”改造最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。按“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，并规定其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。这多出的15％一方面用于保护村民利益：即让有开发资质的村集体经济组织，在争取自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造资金；另一方面是给前期进入但最终未能获地的开发商以适当补偿：即先期进入的开发商即便在土地挂牌后没能拍到该地块，也可以获得15％的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。
在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的区财政专户储存，专用于“城中村”综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40%由市政府统筹用于“城中村”市政基础设施配套建设，真正实现“专款专用”。按照武汉市“城中村”改造办法，村民身份变为市民之后，将全部进入社保范畴。政策规定，允许村民上溯10年补缴养老金。按以村民平均年龄55岁，武汉市民平均寿命76岁计算，村民只需再交5年保费，政府就将承担他今后20年的生活保障。此外，武汉市还规定，“城中村”村民转居民后，在两年内还享受农村计划生育二胎政策。
在这种改造模式下，武汉诞生了类似于铁桥村这样的“标本村”。汉阳区永丰街铁桥村改造后，该村首创“出租公寓”，将村民自住的“铁桥新家园”与“出租公寓”同步规划，两个项目分块开发。股民用超过自住的还建面积入股，参与集中建设“股民公寓”，公寓房产权仍归股民所有，集体管理，集体对外租赁，增加了股民财产性收入，提供了大量就业机会。
“铁桥村模式提供了一种可能性”，叶齐伟说，“这种方式已经开始被推广，其他村也在纷纷效仿，可以作为武汉未来城中村改造的一个良好借鉴。”
截至目前，武汉市中心城区168个村涉及村（居）民个23.16万户、64万人。其中农业户8.25万户，已有20余万人完成了户口改登。103个村完成了撤销村委会，并组建了77个新社区居委会；11.4万村民参加了城镇居民社会养老保险……
为“走出城中村”而进行的变革初见成效，武汉现有的改造模式得到了证明。