黄石市城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）改造规划（2011-2015年）

黄石市城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）改造规划

（2011-2015年）

来源：武汉投资融资律师网

第一章　　　　　  总 则

第一条 编制背景

根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]10号）、《住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），为全面加快黄石市城市和国有工矿棚户区改造工作，结合黄石实际，切实解决城市和国有工矿棚户区家庭住房困难，制定本规划。

第二条 城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）的定义

城市棚户区（旧城）是指在城市国有土地上建设、建筑面积3000平方米以上、简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的居住区。

国有工矿棚户区是指城市规划区外、不能通过商业开发解决的，建筑面积3000平方米以上、简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的独立工矿居住区。

城中村是指在城市规划区内，已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍保留农村模式的居住区域。

第三条 规划期限

本次城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）改造规划的时间期限为2011-2015年。

第四条 规划范围

重点分析黄石市区（含开发区），对下辖大冶市、阳新县提出规划目标。

凡在规划区范围内为解决城市国有工矿棚户区进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度计划，其相关的政策规定应与本规划协调。

第五条 规划依据

1.　　  《中华人共和国城乡规划法》

2.　　  《黄石市城市总体规划2001-2020年》

3.　　  《黄石市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

4.　　  《城市规划编制办法及实施细则》

5.　　  《城市居住区规划设计规范》

6.　　  《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）

7.　　  《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]10号）

8.　　  《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）

9.　　  《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)

10. 《廉租住房保障办法》（建设部令[2007]162号）

11. 《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)

12. 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)

13. 《省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见》(鄂政发[2010]30号)

14. 《市人民政府关于加快推进城市和国有工矿棚户区改造工作的意见》(黄政发［2010］21号)

15. 《黄石市人民政府关于印发黄石市公共租赁住房管理暂行办法的通知》(黄石政规[2010]15号)

16. 《市人民政府关于印发<黄石市棚户区（危旧房）改造、公共租赁住房建设考核办法>的通知》(黄石政规[2010]20号)

17. 其他有关法律、法规、政策性文件及相关标准、规范

第六条 规划原则

1.　　  政府主导与市场运作相结合。

2.　　  统筹规划与分步实施相结合。

3.　　  棚户区改造与完善城市功能相结合。

4.　　  棚户区改造与保障性住房建设相结合。

5.　　  棚户区改造与国有企业改制相结合。

6.　　  就地安置与异地安置相结合。

7.　　  以人为本与依法搬迁相结合。

8.　　  棚户区改造与就业安置相结合。

第二章　　　　　  总体要求

棚户区改造项目必须符合城市总体规划、近期建设规划、《黄石市公共租赁住房建设“十二五”规划》和控制性详细规划，坚持统一规划、合理布局、重点改造城市中心区；要与城市基础设施建设相结合，做到设施配套、功能齐全、环境优美；要从实际出发，因地制宜，突出地方特色。

棚户区改造项目规划应严格按照《城市规划编制办法》和《居住区规划设计规范》等国家标准、规范编制，并要与社区规划建设有机结合。

第七条 改造规划具体要求

编制城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）改造项目布局规划。根据城市总体规划的要求，明确棚户区各地块改造后的用地性质，确定改造时间(2011—2015年)。

提出棚户区改造项目规划设计条件。各地应按棚户区改造计划和建设时序，完成棚户区改造项目的规划设计条件及附图。

编制棚户区改造项目详细规划。采取有力措施，广泛动员省内外规划编制单位，通过招标、邀标等方式，完成棚户区改造项目详细规划编制工作。

住宅建筑原则上按多层设计，考虑就业和物业管理的需要，合理规划相关配套设施和经营用房。

住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。

居住小区绿地率不得低于25％；多层建筑的回迁小区容积率不高于2，高层建筑容积率不高于3。

第八条 改造规划建设标准

棚户区改造新建住房应以中小户型为主，建筑面积原则上应在90平方米以内。考虑还建、购买、共有产权等多种可能性，平均每套建筑面积在80平方米左右。

第九条  建筑设计具体要求

住宅应按套型设计，以中小户型为主，每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。

卧室、起居室(厅)应有直接采光、自然通风。室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m。

厨房应有直接采光、自然通风，应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，其使用面积不应小于4m²。

卫生间至少应配置三件卫生洁具，使用面积不应小于3m²，并均应有防水、隔声和便于检修的措施。套内应设置洗衣机的位置。

住宅单元门和分户门应当符合防盗设计要求。

每套住宅应当通水通电，达到入住的基本要求，具体标准由各棚户区自行制定。

各地根据实际情况，对回迁安置房屋，可不受最小户型面积限制。

第三章　　　　　  城市棚户区居住现状

第十条 城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）居住现状

全市共有各类棚户区164片，占地面积约200万平方米。

城中村住宅总面积224万㎡，7858套，人口总量29162人。城中村原住居民占86%，本市承租人占12.15%，外市承租人占1.7%。

第十一条 黄石城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）特点

1.　　　  房屋破损严重

2.　　　  人居环境恶劣

3.　　　  地域偏远闭塞

4.　　　  贫困群体聚居

第四章　　　　　  改造重点与改造目标

第十二条　　　 改造目标

1.　　　  黄石市区

十二五期间，黄石市拟改造的重点城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）总建筑面积预计可达132万㎡，占地约118.57公顷，20426户。

城市棚户区（旧城）建筑面积约88万㎡，14190户。

国有工矿企业棚户区面积约32万㎡，5936户。

十二五期间力争启动20426户棚户区（城中村、旧城）改造项目，确保完成棚户区（城中村、旧城）改造1.1万户（套），其中完成城市棚户区（旧城）改造6700户，完成国有工矿棚户区改造4500户。

2.　　　  大冶市、阳新县

从2011年至2015年，大冶市计划完成城市棚户区（旧城）改造2500户，完成国有工矿棚户区改造1300户。阳新县计划完成城市棚户区（旧城）改造1600户，完成国有工矿棚户区改建934户。

第十三条　　　 年度指引

1.黄石市区

黄石市十二五棚户区改造工程规划目标（单位：套）

2.大冶市、阳新县

大冶市、阳新县十二五棚户区改造工程规划目标（单位：套）

第五章　　　　　  棚户区改造规划建设布局

第十四条　　　 城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）改造规划建设区域

1. 黄石港区重点改造人民街片、市建村片、江北农场片等。

规划还建面积约30万㎡ ,解决困难家庭住房4445户。

2. 西塞山区重点改造十三排片、东风路、一门文体广场、中窑飞云街、联合村、飞蛾山等。

规划还建面积约70万㎡ , 解决困难家庭住房12130户。

3. 下陆区重点改造省拖片、化工厂片、有色公司片等。

规划还建面积约14万㎡ ,解决困难家庭住房1950户。

4. 铁山区重点改造石灰石矿片、秀山煤矿片、601地质队片等。

规划还建面积约10万㎡ ,解决困难家庭住房1160户。

5. 开发区重点建设花湖农场、金广厦还建区等。

规划还建面积约8万㎡,解决困难家庭住房741户。

黄石市拟改造的重点城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）总建筑面积预计达120万㎡，占地约118.57公顷，20426户。

城市棚户区（旧城）共40片，需搬迁建筑面积约88万㎡，14490户。

国有工矿棚户区共10片，需搬迁建筑面积约32万㎡，5936户。

第十五条　　　 棚户区集中还建点规划

棚户区改造按照还建先行的原则，先建设棚改还建用房，再实施搬迁。以集中还建为主，原地还建为辅，对全市规模较小的棚改项目，规划如下几个棚户区改造集中还建点。

1.　　　  金广厦还建点

2.　　　  花湖农场棚改集中还建点

3.　　　  磁湖北岸棚改集中还建点

4.　　　  上窑青龙阁棚改集中还建点

5.　　　  省拖棚改集中还建点

6.　　　  黄石大道油脂公司棚改集中还建点

7.　　　  冶钢耐火材料厂棚改集中还建点

7个项目总搬迁2338户，集中还建10658户，除满足现有拆迁安置外，还能安排其他地方8320户。

第六章　　　　　  改造模式

第十六条　　　　 资源型城市棚户区（旧城）形成的特殊性

资源型城市的发展大多是“因矿而生，依矿而建”，先生产后生活是这些城市的发展方式，其棚户区居民主要是早年从事矿山采掘的工人。改革开放以来，伴随着资源的枯竭，这些老职工也因年老离岗等原因，无力购买商品房而不得不继续居住在简房陋屋，逐渐演化为棚户区。概而言之，在资源型城市中，棚户区主要是贫穷矿工的聚居区。

第十七条　　　 资源型城市棚户区（旧城）反贫困治理要点

1.　　　  采用灵活适用的改造模式

2.　　　  改善改造安置的区位条件

3.　　　  支持资源型城市自生能力增强

第十八条　　　 黄石市改造模式的确定

1.　　  棚户区改造采取“集中安置为主、分散安置为辅”的方式，还建先行，以建促迁；商业运作，通过对还建点部分配套服务设施和腾退出的地块进行市场运作，弥补资金，实现滚动发展。

2.　　　  “共有产权、公共租赁、租售并举”，按照不低于被拆除房屋市场价值的征收补偿原则予以补偿。多出面积的产权由政府、企业和产权人共有，这一块的产权可以租也可以出售。

3.　　　  “市场租金，分类补贴，租补分离，可租可售”，租金和市场上的出租房统一租金定价，再按拆迁户家庭收入高低和住房状况等情况，分类给予补贴。

第十九条　　　 布局模式

为了进一步提高低收入群体的自我改善能力，在就地安置的基础上，部分改造地块可以以土地拍卖的方式开发商品房，增加沿街商业店面和出租房的形式解决低收入居民的再就业和生计问题。

第七章　　　　　  土地供应和资金安排

第二十条　　　　  土地置换与供应总量

棚户区改造需建设还建房132万㎡，按2.5的平均容积率测算，需占土地面积约52.8公顷，其中包括目前正在实施的金广厦项目13.8公顷。

棚户区改造共搬迁房屋占地面积118.57公顷。搬迁安置中，通过提高容积率、集中还建，还可腾出土地面积约66公顷。

第二十一条　　　　　   棚户区改造资金需求量

“十二五”期间棚户区改造还建项目的平均建设成本为2557元/㎡。

规划期内，棚户区改造需建设132万m²的还建房。棚户区改造工作所需的总资金为约33.75亿元。

第二十二条　　　　棚户区改造资金筹措渠道

1.　　　  国家对棚户区改造工作的资金补贴

城市棚户区改造补贴资金为5000元/户，工矿棚户区改造补贴资金为15000元/户。

城市棚户区（旧城）、旧城改造共涉及14190户，工矿棚户区改造共涉及5936户，依此测算可享受棚改资金补贴约1.6亿元。

2.　　　  棚户区置换或腾空的土地收益

棚户区搬迁房屋占地面积为118.57公顷，还建项目占地总面积为48.78公顷。搬迁安置中，通过提高容积率，还可腾出土地面积约70公顷。

按黄石市土地出让的平均价格2250万元/公顷，结合公司化操作过程中可纳入棚改资金的土地出让金比例约3-5%，可通过土地取得收益约0.59亿元。

3.投融资公司商业投资收入 

 黄石市公租房建设采取政府主导，公司化操作的形式。投融资公司除投融资建设公租房外，还参与商业投资获取经济收益，以补充公租房建设管理中的资金，五年内可获益2-3亿元。

4.　　　  市场主体商业投资

房地产开发单位按照商业化运作模式，参与棚户区改造，预计投入5亿资金。

5.　　　  银行融资

棚户区改造初期的缺口资金，由投融资公司或其他项目建设单位向国家开发银行申请中长期贷款。然后采取公司化运营的形式，利用租售公租房及其配套设施回收的资金或其他投资收益还款。

第二十三条　　　　　    资金平衡分析

棚户区改造还建房的建设需要资金33.75亿元；

国家补贴资金1.6亿元，棚户区改造取得腾空土地收益约0.59亿元，两项共计2.19亿元；市场主体按照商业化运作模式，参与棚户区改造，预计投入5亿资金，同时，考虑黄石市“三位一体”的运作模式，投融资公司商业运作五年内投资可取得收益2-3亿元；

综合以上分析，棚改建设资金缺口约为23.56亿元，可统一纳入公租房建设供应体系，向国家开发银行贷款，后期通过公租房出租或出售收益还贷，平衡总资金。

第八章　　改造规定及补偿办法

第二十四条　　　　　   改造规定

按照“科学规划、统筹兼顾、系统配套、全面提升”的要求，坚持“政府主导、市场运作；政策驱动、多措并举；部门联动、多元参与；市区互动、属地为主；还建先行、以建促迁；封闭运作、滚动发展”的方针，综合运用多种资金渠道和政策资源，积极、快速、稳妥地推进棚户区改造工作。

1.棚户区改造采取“集中安置为主、分散安置为辅”的方式，还建先行，以建促搬；商业运作，通过对还建点部分配套服务设施和腾退出的地块进行市场运作，弥补资金，实现滚动发展。

2.“共有产权、公共租赁、租售并举”，按照不低于被拆除房屋市场价值的征收补偿原则予以补偿，多出面积的产权由政府、企业和产权人共有，这一块的产权可以租也可以出售。

3.“市场租金，分类补贴，租补分离，可租可售”，租金和市场上的出租房统一租金定价，再按被征收人家庭收入高低和住房状况等情况，分类给予补贴。

4.针对各个棚户区的特点和问题，制定相应的规划目标和改造策略，解决棚户区的实际问题，促进中心城区人口的向外疏解。

5.对具有保护价值的历史文化街区和文物古迹要严格按照保护规划进行维修整治。

6.棚户区改造项目原则上实现原址改造，盘活存量土地，优化用地结构，完善服务功能，节约集约用地。

7.按照城市规划不宜建设住宅的棚户区，实行异地安置，搬迁腾出的用地应优先规划建设社区体育活动场所和体育设施以及小游园、街头绿地等基础设施建设。

8.棚户区改造项目实施分期建设的，须由市政府审定批准。未经批准擅自分期建设的，先期建设部分正常缴纳税费。

9.棚户区改造项目竣工后，应按有关规定进行综合验收。对开发商品房的，应执行商品房预售许可证制度。

10.实行棚户区改造的小区，应严格按照规划设计条件进行开发建设，因特殊情况确需调整或改变的，须经市政府批准。

11.征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出决定的人民政府作出补偿决定。被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出决定的人民政府申请人民法院强制执行。

第二十五条 改造安置补偿

考虑到棚户区现状开发强度较大，为统筹棚户区整体开发的强度，多倾向于实物补偿；

1.按照不低于被拆除房屋的市场价值的征收补偿标准，大多数老百姓得不到还建房的全部产权。多出面积的产权由政府、企业和产权人共有，这一块的产权可租可售。收入低、属于住房保障对象的家庭可按廉租房、公租房的租金付租继续居住；经济条件较好的，需按市场租金付租；若经济条件允许的话，还可分期购买该部分房屋产权；

2.对于超出的部分面积居民不愿租或买的，可实行货币补偿；

3.棚户区的被征收人选择货币补偿的，按照市场价格计算补偿金额。享受了货币补偿的家庭符合公租房保障标准的可以申请租住公共租赁住房；

4.棚户区改造被征收人在临时安置期间可享受临时安置补助费以及搬家补助。

第九章　　 政策支持及组织保障措施

第二十六条　　　　　   政策支持

按《市人民政府关于加快推进城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）改造工作的意见》黄政发［2010］21号文件执行，具体项目按一事一议原则给予政策支持。

第二十七条　　　　　   组织保障措施

1.　　　  建立高位协调机制

2.　　　  建立“三位一体”运作体系

3.　　　  明确部门责任，健全工作网络

4.　　　  严格奖惩机制，加大奖惩力度

5.　　　  创新机制，坚持多元化发展。

6.　　　  拓展资金投入渠道

第十章　　　　　  棚户区改造储备项目

第二十八条　　　　　  棚户区改造储备项目

稳步推进城中村与危旧房改造，改善旧城区和城中村居民居住条件。城中村与危旧房改造采用成片改造和梳理改造等多种方式，重点是完善基础配套设施，改善交通条件，提高环境质量。

黄石市共有棚户区改造储备项目36个，总搬迁建筑面积约86万平方米。

第十一章　 附则

1．本规划自批准之日起生效。

2．本规划由黄石市人民政府组织实施。

3．本规划由黄石市房地产管理局负责解释。