孝感城区城市综合改造实施方案试行

 

孝南区人民政府，市开发区管委会，市政府各部门：

   《孝感城区城市综合改造实施方案(试行)》已经市政府第14次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

 

 

 

 

 

 

    为了依法规范和切实加强城市综合改造工作，提高城市规划、建设和管理水平，改善居民生活环境，提升城市品味，促进经济社会又好又快发展，根据有关法律、法规规定，借鉴外地经验，结合我市实际，现就加快推进孝感城区城市综合改造工作制定本试行方案:

   一、指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，全面贯彻落实党的“十七大”提出的关于着力改善民生、实现住有所居和构建社会主义和谐社会的要求，坚持依法操作、以人为本、科学规划、统筹兼顾、循序渐进、积极稳妥地推进城市综合改造工作，逐步改善孝感城区广大群众的居住环境、生活环境，完善城市功能，美化城市形象，促进城市经济社会协调健康有序发展。

   二、基本原则

坚持政府主导与市场运作相结合的原则；坚持依法依规的原则；坚持符合城市总体规划和片区控制性详细规划的原则；坚持被拆迁人同意的原则；坚持社会管理同步的原则；坚持公开、公平、透明、有序的原则。

   三、目标任务及重点区域

通过几年的努力，将孝感城区群众要求强烈、符合改造条件的片区逐步改造成为规划科学、管理规范、功能配套、环境优美、和谐文明的新社区。

城市综合改造的重点区域：一是旧城区，即建设年代早、建筑密度大、房屋成新低、配套设施不齐全、环境卫生较差的区域；二是“城中村”，即在建成区范围内使用集体建设用地，并以农村集体经济组织为组织形式的农民聚居区。

   四、改造条件及申报程序

   （一）凡符合下列条件的，可逐级申报城市综合改造方案：

   1、改造方案要符合孝感市城市总体规划、分区规划等相关专业规划要求；

   2、改造方案所涉及的街道（社区、村）领导班子要坚强有力，具有良好的群众基础和稳定的社会环境，被拆迁人同意实施改造并签订意向协议；

   3、改造过程中要坚持依法办事，并妥善处理好居（村）民的拆迁补偿、就业、社会保障等问题。

   （二）符合条件的改造区按如下程序申报：

   1、以街道办事处为单位，对城市综合改造范围内的各类土地及地上附着物进行全面调查，研究制定实施综合改造方案，分别报孝南区政府或市开发区管委会审定后，报市城市综合改造协调领导小组办公室；

   2、市城市综合改造协调领导小组办公室负责将上报的改造方案分送市政府各职能部门，由市政府各职能部门按照各自职责对上报的城市综合改造方案进行审查，提出审查意见，并及时反馈给市城市综合改造协调领导小组办公室；

    3、市城市综合改造协调领导小组办公室汇总市政府各职能部门审查意见后，报协调领导小组研究决定。

    4、上报的城市综合改造方案经市城市综合改造协调领导小组批准后，由孝南区政府、市开发区管委会及其所属的街道办事处按规定的程序办理审批手续并组织实施。

   五、相关政策及管理规定

    (一）财政政策

城市综合改造的市政府土地出让金纯收益部分按市、区(开发区)4：6的比例进行分配。市、区（开发区）所分配的资金应在各自的财政专户储存，分别用于城市综合改造的市政基础设施配套建设和旧村湾开发改造、新居住区基础设施建设。城市综合改造资金均在本区内统一平衡解决，移丰补欠，用盈利项目弥补亏损项目。

（二）税费政策

房地产开发项目建设采取市场运作的方式，由开发业主依法纳税缴费。建设安置原村民还建房所涉及的有关税收，依法计征；其他规费，按农民个人建房的收费政策执行（只收取工本费）；其他还建安置项目建设享受经济适用房开发建设优惠政策，免收配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费按规定标准下限收取。

   （三）拆迁补偿

房屋拆迁补偿采取货币补偿和产权调换两种方式，由被拆迁人自由选择。

被拆迁人选择货币补偿的，其货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

   被拆迁人选择产权调换的，按如下规定执行：

   1、两人及两人以上户经认定还建安置建设面积不足300平方米的，按其面积“拆一还一”的标准安置；每户还建安置建设面积不足人均50平方米的（独生子女按两人计算），可按建设成本购足人均50平方米。

   2、一人户经认定还建安置建筑面积不足100平方米的，按其面积“拆一还一”的标准安置；一人户还建安置建筑面积不足80平方米的，可按建设成本价购足80平方米。

   3、两人及两人以上户经认定还建安置建设面积大于或等于300平方米、一人户大于或等于100平方米的，其超出部分实行货币补偿。

拆除非公益事业房屋的附着物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

   被拆除房屋的阁楼、架空层层高在2.2米以内的，酌情给予补偿；层高在2.2米以上的，按全面积给予补偿。

   对临路（街）用于经营活动的住宅房屋，被拆迁人在拆迁前已依法取得工商营业执照，拆迁时正在营业且依法纳税的，可根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照房地产市场评估价给予货币补偿，或按“拆一补一”的原则还建门面。对单位非住宅房屋，地上建筑物和土地分别计价补偿。

   货币补偿和产权调换以被拆迁房屋的所有权证书或建设工程规划批准文件载明权属、面积、性质为准，对历史形成的无审批手续、但确系本村村民长期自住的房屋及其宅基地、且他处无住房的，可按照评估金额给予补偿或还建安置。违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。

   （四）规划管理

城市综合改造建设必须符合孝感市城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划、消防规划及社区建设规划的要求，并且与城市基础设施承受能力相适应。按照就近集中、成片开发的要求，搞好规划改造建设布局。积极推进城市综合改造的优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费。对于单独改造达不到规模要求或不符合城市发展要求的，可以打破原来居住用地界限，采取“迁村并点”或按规划要求重新选址集中建设。

   在改造项目实施过程中，严格规划报批程序，严格按规划管理权限审批，严格按规划要求建设。控制性详细规划由市规划部门组织编制，报市政府审批。修建性详细规划由依法取得土地使用权和开发权的业主根据经批准的控制性详规，委托有设计资质的单位进行编制并报市政府审批。

   （五）土地管理

城市综合改造建设用地列入市年度用地计划，原则上采取“先收储、后拍卖、整体打包（还建房和开发房）、分开计价”的方式，实行公开拍卖土地使用权。

   片区改造范围内的土地，按所有权性质实施征收或收购。征收集体土地和收购国有土地的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

城市综合改造中拆迁安置用地（含基础设施和公益事业用地）采取划拨或出让方式供应，商品房开发采取“招、拍、挂”方式公开出让，村级经济发展用地以协议出让方式供应。

（六）建设管理

城市综合改造项目建设一律通过公开招投标方式确定设计、施工、监理单位。严格执行《建设工程质量管理条例》和国家有关工程质量管理强制性标准，健全和落实工程质量责任制和责任追究制，加强建设过程的全方位监管，确保建设质量。所选用的建筑材料必须符合国家和省技术标准要求，倡导节能、节地、节水、节材。工程竣工后须经过综合验收合格方可交付使用。要确保各项基础设施和公共服务设施配套建设齐全，特别要注重解决好社区公益性事业配套用房、社区卫生服务机构用房、交通安全设施、绿化景观、停车场、消防、公共厕所、垃圾收集处理等基础设施和治安防控设施、邮政信报箱等公共服务设施的配套建设。

   （七）社会管理

   “城中村”实施改造后，可依法撤销原村委会，组建社区居民委员会；可依法将“城中村”中无地村民农业户口变更登记为城市居民户口，并按有关政策规定纳入城市社会保障体系，市政公用设施管理纳入城市统一管理范围，按城市管理体制和标准执行。

支持、鼓励“城中村”集体资产实行股份制改造、改革，成为适应社会主义市场经济管理体制、经营机制和分配方式的经济实体，达到明晰集体资产权属、维护集体经济组织及其成员合法权益、促进改制后持续健康发展的目的。

   六、组织领导

城市综合改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，工作繁重，各级各有关部门必须高度重视，切实增强大局意识、责任意识，为城市综合改造提供坚强有力的组织保障。市政府决定成立以分管市长任组长，孝南区、市开发区及市直相关部门负责人为成员的孝感城区城市综合改造协调领导小组，领导小组下设办公室，负责城市综合改造的日常具体工作。要建立和完善“市区联动、以区为主、部门协作、逐步推进”的工作机制。市城市综合改造协调领导小组负责协调重大问题,制定重要政策,研究审批改造方案，检查工作进展情况。孝南区政府、市开发区管委会负责组织实施综合改造工作,根据统一部署，结合本区实际，制定本区城市综合改造工作实施方案。此项工作纳入市对区年度目标考核范围。要坚持先急后缓、先易后难、先近后远的原则有序推进城市综合改造工作,坚决杜绝一哄而起、盲目改造。市直各相关部门要按照职责分工，各司其职，各负其责，积极支持和参与城市综合改造工作，形成齐抓共管、上下联动的工作格局，确保城区综合改造工作顺利开展。