这部分楼房由村民和集体经济组织自行加盖，这在深圳被称为统建楼，在其它地区则被称为“小产权房”，

本报调查发现，深圳沙井的统建楼总面积约200万平方米，除社区每户居民可以分得1-2套外，规划时还会多出部分“内集资房”。

这部分集资房，由村集体经济股份公司成立专门机构销售，每位有户籍的居民都是公司股东，售房款作为公司收入，每年年终分红。

据当地人介绍，购买此类房子可以和村集体经济股份公司协议，由律师公正，成为本公司“形式上的股东”，保障拆迁时获得政府给村集体经济股份公司的赔偿。

规划内的“集资房”

记者来到一处统建楼社区，数十栋三十多层的楼宇顺序排开，进入社区就可以听到装修房子发出的刺耳声音，部分装修好的房子陆续有人入住。

“我们社区规模在沙井属于中等偏上，面积近4平方公里，本地人口1900多人，外来人口80000人，新建统建楼大概60万平方米。”该社区负责人黄文龙告诉记者。

本报记者了解到，在建设统建楼时，社区首先汇总每户居民的需求，在做总体规划时多划出1/3用于出售，被当地居民称为“内集资房”，也就是小产权房。

“一般的社区都会规定，整个统建房的四分之三是绝对不能卖的，属于本地村民才能分得的房子。”当地人告诉记者。

由于这部分房子都是村集体产权，“买”这些房子可以永久居住，最大的问题是没有产权。

深圳目前给违建农民发放的是“绿本”，与普通房产证不同，此类房子不能上市交易，只是确权。记者了解到，沙井社区这部分小产权房目前还没有拿到绿本。

随着国家对房地产调控的收紧，深圳沙井的统建楼开始紧俏起来，每天都有一些来这里询问价格的人。

记者在采访过程中遇到一位购房者，以不到20多万的价格购买了一套70平的房子，还可以在两年内分两次付清。

创收解决就业

当地负责人告诉记者，建设统建楼的初衷是为了发展村集体经济。

“我们老百姓在自己的宅基地上建房子，这种事情很合理。”深圳市沙井街道某社区负责人黄文龙告诉记者。不过，他也承认“这个事情合理不合法”。

从2004年开始，深圳为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，同时村民也相应的转为市民，并取消了村委会，村委会改成了社区居委会，这就意味着从农村到城市的过渡。

按照2004年深圳市城市化的相关规定，每个“村改居”的社区有三年过渡期。过渡期间，社区的治安、教育、就业、社保等等问题由以前的村委会，也就是村委会成立的村集体经济股份公司来负担。

“我们社区三年过渡期结束以后，政府没有履行当时的承诺，在政府迟迟不给钱的情况下，由村集体经济股份公司来出钱承担，管好我们自己的村庄。”一位不愿透露姓名的社区负责人告诉记者。

他表示，目前社区最大的问题是资金困难，建设统建楼是解决资金问题的途径之一。根据本报的调查，深圳“村改居”的社区普遍存在资金问题。基本上每个社区都面临着就业和社保的压力。

据黄文龙介绍，他所在的社区1900多位居民，除了老人、小孩之外，全社区内的成年人基本实现百分之百全就业。

“有些居民进入公司也帮不上什么忙，纯粹为了就业而就业，村股份公司照样拿出钱来发工资。”黄文龙担心“不干活就可以领取工资”的隐患，这样下去村股份合作公司难以长久。

在就业压力下，村里只能开展创收。

小产权社区的未来

而沙井社区的问题，在珠三角具有普遍性。

本报走访了一些当地居民，他们普遍认为统建楼是村集体土地盖起来的，政府不会拆掉盖好的小区。

深圳大学管理学院杨涛教授认为：“购买沙井这样的统建楼是有风险，因为拿不到房产证，出了问题是不受法律保护的。如果只是考虑居住，可以作为选择之一。”

地产律师颜宇丹认为，小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。

深圳社科院一位不愿透露姓名的教授建议，政府可以考虑出资购买统建楼归于保障性住房，这样做事一举两得。“一方面统建楼房子的产权问题有了保障；另一方面也解决了保障性住房的问题。”

一般认为，小产权房是指建设在农村集体土地上、由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，这就在法律层面上明确了集体土地不得建设商品房，从而封堵上小产权房的法律通路。

但由于现实情况复杂，尤其是近年来大中城市房价飙涨，不少中低收入群体将实现买房梦寄托于城市周边的农村地带，选择购买农民在宅基地上建设后出售的房屋。由于乡镇村基层政府利益驱动和有关部门监管乏力等原因，小产权房近年来在全国不断蔓延。

“清理小产权房是个非常复杂的问题。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，虽然小产权房的确不合乎法律规定，但客观上已经有不少住户入住，如果连根拔起必然会触碰很多人的切身利益，所以清理工作必须分层次、视情况谨慎推进。

在顾云昌看来，那些利用农村集体建设用地、未威胁耕地数量的小产权房，可以在补交土地出让金后获得合法身份，被当作城市国有土地对待。而另一部分占用了耕地面积的小产权房势必会被拆除干净，但已购房者的个人权益如何维护，则是事关社会稳定的大问题。

上海社科院城市与房地产研究中心主任、住建部专家委员会成员张泓铭对此表示认同。他指出，清理工作不能搞“一刀切”，那些地处城市发展规划范围内的小产权房，完全可以借此转化为商品房，这是令出让者、购房者、当地政府和农民皆大欢喜的事情。

“小产权房背后是如何看待城乡住房资源配置的问题。” 张泓铭认为，目前我国的住房体系将农村与城市完全割裂，农民一般拥有较大较宽松的住房环境，而城市居民相对住房紧张，从节约社会资源角度说，城乡住房体系应该完全打通。

随着城镇化步伐的加快，2011年我国城镇人口首次超过农村人口，但占用的土地资源却不足总量的1/5。顾云昌表示，继解放初期的土地改革、本世纪之初的城市土地制度改革后，目前正面临整合城乡土地改革。从长远看，城乡住房资源要走向一体化，集体土地建设住房的合法性应被予以承认。

在学者看来，国土部近期同意展开集体土地建租赁住房试点就是对于统筹城乡土地的一种新尝试。

“与小产权房相比，在集体土地上建设租赁房在法律上完全行得通，房屋产权仍然属于农村集体所有，同时也可缓解部分城市人群的住房紧张现状。” 顾云昌说。

国土部此次对集体建设用地建租赁房提出“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”四点要求，并批准京沪两个房价高企、用地紧张的大城市先行先试。但张泓铭认为，此举在打通城乡住房资源方面仍是“犹抱琵琶半遮面”，甚至只是“走半步”，未来应着眼全国，为实现统筹城乡两个市场做出真正突破。

（中国网）