买卖二手房常见恶意违约
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近三年来，随着房价的上涨和波动，二手房买卖合同纠纷也在增加。房价上涨时，卖房人违约多，房价下跌时，买房人违约多。朝阳法院三年来受理了3059件二手房买卖纠纷，平均每月受理超过80件。这些纠纷中相当一部分是因为买方或者卖方贪图利益恶意违约引发的。朝阳法院对受理的二手房屋买卖合同纠纷案件中不诚信行为做了概括，归纳出7类常见恶意违约案件，提醒市民警惕。 ■类型1：恶意串通循环汇款伪造交易事实 案例:甲与乙签订《存量房屋买卖合同》，约定甲以180万元的价格购买乙所有的一套房屋，合同签订后，甲向乙支付了100万元首付款，乙向甲交付了房屋，但尚未办理产权过户手续。后来，乙将该房屋另售予丙并办理了产权过户手续。丙称自己是以自有资金向乙购买的房屋，并提交了购买房屋与过户期间总金额为200万元的银行汇款记录。 但经法院查实，发现200万元的款项支付过程，均是由乙先汇款给案外人丁，随后由丁汇给丙，再由丙汇回给乙。很明显，乙与丙利用案外人丁，通过循环汇款的方式虚构了交易事实，且丙在购买涉案房屋前并未进行实地查看，不符合一般交易习惯，可以认定乙、丙之间存在恶意串通损害他人合法权益的行为。 ■类型2：利用其他诉讼保全标的房屋拒绝过户 案例：甲向乙购买房屋，签订合同时，该房屋的所有权证尚在办理中。合同签订后，甲支付了全部房款并入住该房屋。两年半后，乙取得了该房的所有权证，却拒不配合甲办理产权过户手续,甲诉至法院。案件审理过程中，乙提交了一份民事裁定书，法院因乙所涉另案，对该涉案房屋予以查封。经查，在乙拿到房屋所有权证后，请其朋友丙将自己诉至法院，称案外人丁曾向丙借款770万，乙是保证人，现丁不还钱，要求乙承担保证责任，并由丙向法院提出诉讼财产保全申请，法院对乙名下的涉案房屋进行了查封。 法院经核实情况，认为甲已经支付全部房款并占有房屋，故变更保全裁定，将保全标的物变更为乙名下的其他房屋，从而判定甲与乙的房屋买卖合同继续履行，乙应配合办理过户手续。 ■类型3：诉讼过程中恶意转移房产 案例：甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲以68万元的价格购买乙名下的房屋，但在办理过户手续的过程中，乙却以甲无购房能力拒绝继续履行合同。甲向法院起诉，要求乙办理过户手续。诉讼过程中，乙悄悄与其儿媳丙签订合同，将涉案房屋以43.3万元的成交价格另行出售，并于合同签订当日将房屋过户至儿媳丙的名下。 后法院经审理认为，乙于案件诉讼期间以低廉价格另行转让涉案房产，且买受人系自己儿媳，亦知晓涉案房屋已有诉讼，故乙与丙之间的房屋买卖行为属恶意串通损害甲利益的行为，应属无效。 ■类型4：判决继续履行合同后又将房屋转售 案例：甲与乙签订买卖合同，约定乙出售房屋给甲，成交价为205万元，定金10万元，如乙不履行合同，应10倍返还定金、退还所支付房款并赔付中介费。半年后，乙以甲未按约定办理贷款及过户手续为由将甲诉至法院，要求解除合同，甲则提起反诉，要求乙继续履行合同，并配合其办理诉争房屋的贷款及过户手续。后，一、二审法院作出终审判决，驳回了乙要求解除合同的诉讼请求，判决双方继续履行合同，办理贷款及房屋过户手续。 在接到终审判决后的第8天，乙却与妻子丙签订了夫妻财产约定，约定涉案房屋由丙单独所有，当日，二人即办理了所有权转移登记申请，将涉案房屋产权转至丙名下。次日，丙又与案外人丁网签存量房屋买卖合同，将涉案房屋于当日转移至丁名下。丁则在一个月以后，又将该房屋以400多万的价格出售给案外人戊，戊最终取得了该房屋的所有权。 后法院经审理认为，乙不自觉履行生效判决确定的义务，反而与其妻丙恶意串通，通过夫妻约定将所有权人变更，后又将涉案房产转让他人，致生效判决无法执行，其行为不仅严重违背了诚实守信的基本原则，也损害了甲的合法权益，应承担违约赔偿责任。 ■类型5：“设计”善意第三人改变房屋权属 案例：甲与乙签订房屋买卖合同，甲向乙交纳了全部购房款40余万元并入住涉案房屋，但乙一直拒绝办理过户手续。后甲诉至法院，经终审宣判，判决乙为甲办理过户手续。但在第一审判决作出的第二天，乙就找到了丙，双方约定乙以50万元的价格将涉案房屋出售给丙，并于翌日网签了存量房屋买卖合同，将涉案房屋过户至丙名下。两年后，甲诉至法院，要求确认乙与丙所签房屋买卖合同无效。 法院经调查发现，丙在购买房屋的过程中存在四个事实明显有悖生活常理：一是作为现房购买人，不实地考察目标房屋;二是在一次性交付50万元现金的购房过程中，没有要求确定交付房屋的期限，于理不合;三是其与乙所签合同约定简单，双方自称素不相识，却仅两次见面就完成了相识、协商、签约、现金支付全部房款、办理过户手续等多项重大事宜，显属草率;四是丙在付款并取得涉案房屋产权证的近两年时间内，对于房屋交付问题不积极主张权利，与常理不合。且经法院提示，丙仍不到庭，放弃进一步陈述买房细节。 在此情况下，法院没有认定丙为善意第三人，最终判决甲与丙就买卖涉案房屋所签的买卖合同无效。 ■类型6：故意以权利存在瑕疵为由要求确认合同无效 案例：甲与乙签订存量房买卖合同，约定甲以133万元的价格向乙购买一套房屋，任何一方如违约，需支付违约金39.9万元。签订合同时，乙尚欠银行贷款25万余元未还，银行对该房屋享有抵押权。合同签订后，甲向乙支付了首付款53万，但乙却未将该款项用于偿还贷款并解除抵押，而是挪作他用，致使双方买卖合同无法履行。 最终，法院审理认为，乙收到首付款后怠于偿还银行贷款并解除抵押的做法，属于在具备履行合同义务所需条件的情况下拒不履行合同义务的行为，应承担违约责任。 ■类型7：伪造国家机关公文变更产权登记并将房屋出售 案例：甲曾经与兄弟姐妹发生继承诉讼，遗产中包括涉案房屋，法院终审判决房屋归乙所有。但甲持与法院生效判决内容出入很大的另一份判决到房管部门办理了过户手续。这份判决中涉及房产的一项变更为确认房屋归甲所有。取得产权证后，甲与丙签订房屋买卖合同，双方办理了过户手续。后丙起诉甲依据合同交付房屋，法院在审理该案件的过程中发现了甲涉嫌伪造法院判决书的情况。由于甲涉嫌刑事犯罪，法院已将此案移送公安机关处理。