武汉市规划局（市国土资源局）关于“ 城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见（试行）
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市人民政府：
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，以及武发〔2004〕13 号文件精神，并结合我市实际，现就“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理工作提出意见如下。
一、“城中村”改造建设的原则和改造建设方案编制
实施“城中村”改造建设，应以我市城市总体规划和土地利用总体规划为指导，充分调动村集体经济组织和社会力量参与改造的积极性；坚持统一政策、分类指导、统一规划、分步实施；保障村集体经济组织、村民和相关权利人的合法权益，保证土地市场健康有序的发展。
实施“城中村”改造建设应编制改造建设方案，方案应明确拟保留的区域、改造建设整治范围、新建居住区地点、规模、建设标准和资金筹措等。改造方案由区人民政府组织乡（镇、街道办事处）、村编制，报规划（国土资源）行政主管部门审定，由各区人民政府组织实施。
二、“城中村”改造建设的方式
根据各类“城中村”拥有土地的现状和城市建设规划要求，改造建设根据“ 城中村”的不同分类（即 A、B、C3 类）情况，分别采取 3 种不同方式，即 A 类村改造建设方式（以改制后的经济实体自行实施改造）、B 类村改造建设方式（以项目开发方式实施改造）和 C 类村改造建设方式（以统征储备的方式实施改造）。
（一）A 类村改造建设方式
A 类村改造建设，原则上可由改制后的经济实体按以下规定自行实施改造。
1.除规划控制用地外，原则上由改制后经济实体实施改造，并通过综合改造妥善安置原村民，保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等。
2.除按规划要求保留改造、整治村（ 湾）用地和建设还建安置房用地外，对腾退的村（湾）土地和其它剩余土地，由改制后的经济实体根据城市规划要求建设除房地产项目以外的商服设施。按城市规划要求可进行房地产开发的，应将建设还建安置房用地和房地产开发用地以项目捆绑方式公开供地。
3.原村集体经济组织已取得《国有土地使用权证》的土地用途和使用权类型不变，对改制后的经济实体换发《国有土地使用权证》；原村集体经济组织的其它建设用地，其土地用途不变，对改制后的经济实体核发划拨《国有土地使用权证》。
（二）B 类村改造建设方式
B 类村改造建设，原则上将土地划分为保留住宅用地及建设新居住区的还建用地（以下简称“保留和还建住宅用地”）、补偿建设还建房投入的开发用地（ 以下简称“ 开发用地”）、留给原集体经济组织发展经济解决原村民劳动就业的用地（含保留集体经济组织建设用地，以下简称产业用地）和储备用地。
1.保留和还建住宅用地
保留和还建住宅用地包括经过改造建设、整治后保留的住宅用地和拆除旧村（ 湾）后建设新居住区的还建用地。新建居住区的还建用地根据能够享受还建安置房政策的户数，按户均建筑面积 300 平方米、容积率 1.6—1.8 的标准测算。
2.开发用地
按新建居住区还建用地的 1：1—1：1.5 的比例确定，并与新建居住区还建用地捆绑成项目后公开供地，由取得开发权的开发主体进行房地产开发。
3.产业用地
（1）原村集体经济组织已取得《国有土地使用权证》的土地，其用途和使用权类型不变的，对改制后的经济实体换发《国有土地使用权证》；原村集体经济组织已办完征地手续的用地和已取得《集体土地使用权证》的建设用地，对改制后的经济实体核发划拨《国有土地使用权证》。
（2）按照改制后的经济实体中原村劳动力（ 含退休人员，下同）计算，前项土地面积之和未达到劳动力人均 80 平方米标准的，其不足部分在村（湾）改造腾退土地和其它剩余土地中留足 80 平方米产业用地，并核发划拨《国有土地使用权证》。
（3）因剩余土地不足，按上述办法不能达到劳动力人均 80 平方米产业用地标准的，可按不足用地面积的 2 倍核准商业用房的建设指标，由改制后的经济实体建设，用于发展经济、安置原村劳动力就业。
4.储备用地
按规定满足保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地之后，剩余土地纳入市土地整理储备供应中心统征储备。统征储备的土地按《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》（市人民政府令第 149 号）规定的标准对改制后的经济实体给予补偿。其补偿费必须首先用于缴纳村改居人员的社会保障费用。
B 类村扣除储备用地后可参照 A 类村的政策，由改制后的经济实体根据城市规划的要求建设除房地产项目以外的商服设施。
（三）C 类村改造建设方式
C 类村的改造建设，原则上通过统征储备的方式进行，其征地和房屋拆迁按市人民政府令第 149 号和《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第 148 号）执行。
1.根据城市规划和土地利用总体规划在规划预留的建设用地中，按现状农用地 10%的比例，预留村集体经济组织的产业用地，留用的产业用地经有批准权的人民政府批准后，按划拨方式供地。
2.在 C 类村土地逐步被征用、剩余农用地人均占有面积达到 A、B 类村标准后，其综合改造建设执行 A、B 类村政策。
3、原村集体经济组织已办理集体建设用地手续，并符合规划要求的，核发《 集体土地使用权证》。
三、“城中村”改造建设的有关政策
（一）改造建设方案经市规划（ 国土资源）部门审定，且村改居工作已完成的 A、B 类村，其集体所有土地依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定办理转为国有土地的手续。
（二）A、B 类村采取还建用地和开发用地项目捆绑公开出让时，其开发用地以还建安置房建设成本和本宗地价之和的 1.15 倍为公开供地时的底价，用于还建安置房建设和对原村集体所有土地的补偿安置。
（三）开发用地、储备用地的土地出让金、增值收益的 60% 划转给“ 城中村”所在区财政专户储存，用于“城中村”综合改造中的基础设施配套建设；40% 由市人民政府统筹用于“城中村”综合改造的市政基础设施配套建设等。
（四）建设还建安置房涉及的有关税、费，按农民个人建房的收费政策执行；实施改造的主体在开发用地中进行项目建设时，免缴市政基础设施配套费，应缴纳的其它规费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取。其中涉及农用地转用及占用耕地的，需按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费。
（五）改制后的经济实体使用的土地和房产办理变更登记涉及缴纳契税的，参照《市人民政府办公厅关于进一步加快国有企业改革与发展政策的意见》（武政办〔2003〕66 号）执行。
（六）涉及个人房屋拆迁，两人及两人以上户经认定还建安置建筑面积在 300 平方米以内的，按“拆一还一”的标准安置；每户还建安置建筑面积不足人均 50 平方米的（独生子女按两人计算），可按建设成本价购足人均 50 平方米。一人户经认定还建安置建筑面积在 100 平方米以内的，按“拆一还一”的标准安置；一人户还建安置建筑面积不足 80 平方米的，可按建设成本价购足 80 平方米。
两人及两人以上户经认定还建安置面积大于 300 平方米、一人户大于 100 平方米的，其超出部分按《市物价局市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（ 武价房字〔2004〕74 号）规定的房屋重置价格标准对被拆迁人给予补偿。
（七）实施改造的主体可根据控制性详细规划以及被拆迁人的申请，在还建用地范围内可按 2 -3 平方米的住宅面积抵换 1 平方米的商业用房面积适当建设商业用房。
（八）为实施改造建设方案个人房屋被拆迁的，拆迁人还应付给被拆迁人搬迁补助费和临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的具体标准，按市人民政府令第 148号的有关规定执行。
（九）改制后的经济实体已取得划拨土地《国有土地使用权证》的，按《市人民政府关于建立土地储备制度的通知》（武政〔2000〕65 号）有关规定办理相关手续后，可进入市场；保留的房屋和新建的还建安置房，取得《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，按规定补缴国有土地使用权出让金及有关税、费后，可进入市场交易。
（十）因规划要求或土地资源不足等原因以村为单位改造建设有困难的，“ 城中村”所在地的区人民政府可以组织协调毗邻的若干村或以乡为单位统筹规划，编制改造建设方案，经批准后实施。
（十一）对规划重点控制地区，以及区、乡统筹改造建设难度较大的 A、B 类“城中村”，可采用统征储备、市场运作的方式进行改造。
四、“城中村”个人房屋及其宅基地的处置
对经批准实施改造的“城中村”，由规划（国土资源）、房产行政主管部门对原集体土地上个人（含非本村村民）的房屋及其宅基地按一户一处宅基地的原则进行清理，属拆迁范围的，予以认定还建安置面积；属保留范围内的，予以确认发证面积（ 以下简称认定或确权）。具体规定如下：
（一）原村民住宅房屋及其宅基地的认定或确权
1.对经合法批准的原村民住宅房屋及其宅基地，已经取得《集体土地使用权证》和《房屋所有权证》的，经规划（国土资源）、房产行政主管部门核实后，予以认定或确权。
2.对 1998 年 12 月 31 日以前遗留的无审批手续但确系本村村民长期自住的房屋（以下简称历史遗留无证房屋）及其宅基地，且他处无住房并符合《 武汉市城市建筑规划管理技术规定》（市人民政府令第 143 号）间距要求和《市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知》（武政〔2003〕87 号）规定的建房控制标准的，按以下规定分别处理：
（1）1986 年 12 月 31 日以前建设的历史遗留无证房屋及其宅基地，经规划（ 国土资源）、房产行政主管部门调查核实后予以认定或确权。
（2）1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月 31 日期间建设的历史遗留无证房屋及其宅基地，经规划（国土资源）行政主管部门按当时的相关规定处置后，予以认定或确权。
3.1998 年 12 月 31 日以前建造的房屋，按上述规定未予认定或确权的部分，在改造方案中属拆迁范围的，由拆迁人按武价房字〔2004〕74 号文件规定的房屋重置价给予补偿；在改造方案中属保留范围的，超过部分自行拆除后，核发划拨《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。
4.1999 年 1 月 1 日以后已按规定取得个人建房用地规划批准文件、房屋竣工验收合格证明等文件资料的，予以认定或确权；违章建设的房屋及其取得的宅基地，不予认定或确权。
（二）属原行政村内的征地农转非居民的房屋及其宅基地的认定或确权
因征地农转非仍居住在本村的居民，其原村民身份经村民委员会证明，可参照村民房屋及其宅基地认定或确权的规定执行。
（三）非本村村民房屋及其宅基地的处置
非本村村民在集体土地上建造或购买的房屋及其宅基地的处理，由市规划局（市国土资源局）会同市房产、城管局等部门，依照有关法律、法规，结合本市“城中村”综合改造实际情况制订具体处置意见，报市人民政府审定后实施。
原村集体土地上集体、个人房屋及其宅基地认定和确权的具体办法由规划（ 国土资源）、房产行政主管部门负责另行制订。
五、“城中村”改造建设的规划要求和审批程序
“城中村”改造建设的规划要求和报建审批程序按以下规定执行：
（一）规划要求
1.还建用地和产业用地选址必须符合城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和土地利用总体规划的要求，以及相关法律、法规的规定。
2.原村民的居住区可采用新建、改建、扩建3 种方式进行。对规模适中、与周边城市景观协调、建设情况良好并符合城市规划的现有村民居住区，采取改建或扩建的方式实施改造建设；对规模小、建筑质量差、不符合城市规划及因城市建设需要搬迁的村民居住区，采取拆除旧居住区建设以多层公寓式为主的新居住区的方式实施改造建设。
3.在文物保护区、公共绿地等城市规划控制范围内不得新建居住区，不得改建、扩建旧居住区；在风景区控制范围内的旧村（湾）要尽可能严格控制改、扩建。要利用“城中村”综合改造政策积极组织迁建。
4.新居住区建设应按城市规划达到一定规模。A、B 类村的新建居住区选址可在本乡（镇、街道办事处）范围内统筹安排；C 类村的新建居住区选址应坚持有利生产、方便生活的原则，在本村范围内选址建设。
5、新建、改建、扩建村民居住区，应坚持集中、规模化原则，充分利用现有村庄空闲地，节约土地。新居住区建设应与周边景观协调，建设标准按照《 城市居住区规划设计规范》（GB 50180 -93）、《武汉市城市建筑规划管理技术规定》（武汉市人民政府令第 143 号）进行控制。涉及湖边、山边、江边的居住区应符合《 市规划局关于加强中心城区湖边山边江边建筑规划管理的若干规定》（武规〔2003〕1 号）的要求；在城市规划道路两侧的居住区应满足城市景观规划设计要求。
（二）审批程序
经市人民政府批准实施综合改造的“ 城中村”，其保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地的规划管理按以下审批程序办理：
1.“城中村”的改造建设规划编制工作由各区人民政府负责组织乡（镇、街道办事处）、村编制，报市规划行政主管部门审批。
2.实施改造的主体根据经批准的改造建设规划，编制项目总平面规划方案，向土地所在地的规划（国土资源）行政主管部门报建。以上意见如无不妥请予批转。
武汉市城市规划管理局
武汉市国土资源管理局
二○○四年九月十日