炒房族变身开发商 外资基金纷纷参股地产私募
2011年03月29日01:38中国经济周刊刘永刚参考：武汉投资融资律师网
如果有了一大笔钱，你想买房，还是建房？
一边是房地产市场的供给持续偏紧，有扩张战略的房企资金短缺；一边是国内外各种资金依旧泛滥，却购房受限。在这样的情况下，如果将大部分资金从楼市引至开发商领域，似乎有望化解房产市场上资金供需失衡的状态。
事实上，从去年开始，受到楼市调控影响，主流融资渠道在不断收紧的情况下，熟悉地产运营的业内人士纷纷开始设立房产私募基金，一些有“海外关系”的房企也开始尝试和外资机构合作设立房地产私募基金。
市场估计，内外币房地产私募基金将是今后房地产业融资的重要渠道，而一些活跃在各地的炒房客或许就此解散变身“私募”。
炒房客“变身”房产私募
昔日的“炒房团”，如今已在寻找新的出路。
在北京的一个温州私人房产投资组织的负责人张先生最近很苦恼，因为自从限购令出台后，大多数像他一样的炒房客都不能以个人名义买房，他们被迫想出了折中的方案：直接购买房地产公司的股权，或者集资开发楼盘。“不能指望银行，必须寻找一种新的资金合作方式。”张先生坦言，“房企缺钱，有钱的炒房客以较高的利率把资金借给房企，进而掌握后者的工商资信、债务债权、经营成本等财务资料，在此基础上进而收购开发商的股权，达到彻底控制房地产公司的目的。”
万得数据显示，2010年1—11月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。
上海中原地产研究咨询总监宋会雍认为，目前房地产投资私募基金，主要的资金来源其实就是炒房客。“不同于以前快进快出的打法，很多出资人对市场的认识发生了变化，眼光也开始放长远。”
中国指数研究院的统计显示，仅2月份，全国以个人名义购买的土地就达到41宗，金额超过16.15亿元。受访人士认为，投资客把钱投向房地产开发领域，对整个行业来说并不是件坏事，反倒有可能会加快房地产行业的变革。
对购房者来说，最大的好处不仅仅是炒房客不会再和他们争夺房源，还在于大量房地产私募基金崛起后，以往因为开发商资金不足而造成的供应量偏紧的局面有望就此打破。只要土地能像现在一样大量供应，那么这些土地就有望迅速变成楼盘，进而改变市场的供需结构。
除此之外，“开发商与基金合作的愿望也非常强烈”，原万通地产高管、知名房产私募人士陶民说，一些房企也开始直接筹建房地产私募基金。
“近期，开发商直接组建的基金公司、PE（私募股权投资）领域扩展而来的人民币基金以及地产或金融高管的创业型基金日益增多，他们的融资渠道主要有三类：私募、私人银行平台、代理公司理财渠道。其中，各大房企设立的私募基金受到的关注较多。”高和投资执行董事刘强告诉《中国经济周刊(微博)》。
阳光100副总范小冲表示，目前的房地产私募热，主要是地产项目的投资门槛高了，有些中小开发商做完一个项目后，后继无力，往往就选择做私募基金。还有些资金富余的个人，也愿选择投资房地产私募基金。而银行资金虽然收紧，社会资金仍然充裕，这给了私募基金机会。
外资基金纷纷参股地产私募
在内地炒房资金想尽办法变身私募进入房地产的同时，拥有“海外关系”的房地产企业则开始和外资一起布局国内楼市。
尚勇是“穆晟投资”的合伙人，这家来自欧洲的私募基金，投资者主要来自当地的富豪家族和机构投资者，他们在中国主要投资二、三线的房地产项目。
尚勇告诉《中国经济周刊》，“现在大多数的外资基金都认为国内一线城市的住宅资产价格已经过高，政策不确定性强、投资风险太大，因此非常谨慎，很多基金对国内房地产项目的投资都退潮到了二、三线城市，寻找投资机会。”
据统计，目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构发起外币私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地合作参与发起私募基金。
“除了人民币升值的预期之外，很多外资基金突然发现中国房地产业有着巨大的资金需求。”尚勇坦言。
3月18日，金地集团在深圳召开2010年全年业绩说明会。金地商业战略管理部总经理王勇表示，金地未来的商业地产项目发展将以比较发达的二线城市为主，兼顾一、三线城市，预计五年后可以达到600亿元的规模，约占集团投资总额的20%。
作为内地首个房企发起并募集的外资的房地产私募基金，金地集团曾于2010年4月与瑞银环球资产管理合作成立合资产品。据悉，这只从欧洲、中亚等地募集的美元基金将投资于中国一线城市和部分二线城市的住宅开发。
据公开资料显示，2010年11月初，远洋地产对外宣布，联手香港南丰集团成员公司Golden Success共同斥资6.5亿美元成立合营公司，共同开发大连4宗地块。无独有偶，11月20日，泰国知名企业正大集团与上海绿地集团合作，将以商业部分运营的方式介入绿地大连商业项目开发。
商务部紧急防范风险
炒房客和外资机构虽然都可以缓解房企资金紧张的局面，但在业内人士看来，如果外资LP（有限合伙人）过度进入国内房地产市场，风险很大。
国家发改委的一份报告明确指出，流入的外资中既有通过外商直接投资设立、增资房地产企业，境内房地产企业境外融资，外资私募股权投资基金等合法途径进入中国房地产市场，也有部分通过各种隐蔽渠道以热钱的形式潜入。
商务部数据显示，2010年全年全国非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入国内房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。
“从外商投资的标的看，商业地产项目占比突出。”21世纪不动产市场总监林蕾这样表示。世邦魏理仕的报告也显示，从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。
国际知名物业公司——戴德梁行提供的最新报告透露，由于中国经济持续增长，人民币升值的普遍预期以及投资房地产的高回报率，都使得国际资本看好设立房地产人民币基金。预计未来会有超过80%的外资基金将在中国设立人民币基金，其中绝大部分资金将进入房地产。这是一个值得关注的信号。
在此背景下，商务部日前发出紧急通知指出，为确保房地产调控政策取得实效，要求切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查；加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资；进一步加强对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管和数据审核。
业内人士指出，面对来势汹汹的境外游资，需要在现有的一些措施基础上，建立堵疏相济的新机制，保障金融体系稳定，为实施新一轮的楼市调控奠定良好基础。